Blasenbildung auf dem Immobilienmarkt?

Auf den ersten Blick gebe ich vielen Experten recht. Es scheint vielerorts, gerade in den deutschen Großstädten, eine niemals enden wollende Preisexplosion stattzufinden. Das war es aber dann schon. Zu einer Blasenbildung gehört weit aus mehr als nur steigende Preise. Ich meine, was ist mit der Inflationsrate.

Alle Produkte werden teurer, davon sind Wohnimmobilien nicht ausgenommen.

In der Grafik der Deutschen Bundesbank kann man sehr gut den Anstieg der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sehen. An der Spitze konnten sich die sieben größten Städte Deutschlands absetzten. Dies kommt vorallem durch die Flucht vom Land in die Stadt. Die Lebensqualität in der Stadt ist einfach höher als die auf dem Land. Super Nahverkehranbindung, riesen Geschäfte und Restaurants - die meisten Firmen sind in Städten angesiedelt. Damit einhergehend ist das Gehalt in der Stadt einfach höher als auf dem Land. Nehmen wir zum Beispiel München. In München sind fünf der 30 Dax-Unternehmen ansäßig, wenn man Prosieben (Unterföhring) und Infineon (Neubiberg) noch dazu zählen würde, käme man sogar auf sieben. Die Gehälter, die von Dax-Unternehmen gezahlt werden, sind einfach höher, als die von Mittelstandsunternehmen. Menschen, die in die Stadt ziehen nehmen die höheren Mietpreise und Immobilienpreise in Kauf und werden dafür durch höhere Gehälter und eine bessere Lebensqualität entlohnt.

Wenn man sich hingegen den Zeitraum von 2004 bis zum Anstieg der Preise 2010 ansieht, stellt man fest, dass

die Preise nicht immer so extrem gestiegen sind. Man muss sich einfach eingestehen, dass deutsche Immobilienpreise ein enormes Aufholpotential hatten. In den Zeiten wo anderorts in Europa, Amerika und Asien die Mietpreise nach oben geschossen sind, blieben sie in Deutschland doch recht stabil. Das

liegt daran, dass die Deutschen eine recht geringe Eigentumsquote von Eigenheimen haben. Gerade einmal 46% der Deutschen besitzen Betongold und damit im europäischen Vergleich am zweitwenigsten vor den Nachbarn aus der Schweiz.

In anderen Ländern wie Italien (73%), Spanien (78%) und den Frankreich (68%) sind die Eigentumsquote

viel höher.

In der Finanzkrise erlitten die Länder mit einer hohen Eigentumsquote einen enorme Wertverluste ihrer Immobilien. Dies liegt zum einen an der schlechten wirtschaftlichen Lage in den südeuropäischen Ländern, aber zum anderen auch an der hohen Eigentumsquote. Denn viele Wohnungen stehen leer. Es ist in der Zeit vor der Finanzkrise zu viel gebaut worden und durch die hohe Auslastung der Eigentumsquote und der schlechten Lage der Wirtschaft gibt es nicht mehr genug Menschen, die sich neue Wohnungen leisten können. In Deutschland und UK sieht es anders aus. Auch das Vereinigte Königreich hat nur eine geringe Eigentumsquote von 63% und belegt damit auch einen der hinteren Plätze im europäischen Vergleich. Das Aufholpotential im Immobiliensegment wurde jedoch durch die niedrigen Zinsen erst möglich. Jedoch, und das sind die beiden wichtigsten Komponenten warum eine Blase nicht vorliegen kann und auch nicht platzen kann, stellen die Immobilien Vermögen und keine Schulden dar. Anders als in Amerika 2008 werden die Immobilien nicht auf Pump gekauft, sondern werden wohlbedacht finanziert. Die Verschuldung

der privaten Haushalte sank sogar im Betrachtungszeitraum.

Von daher ist eine prikäre Lage noch weit entfernt, selbst ein leicht steigender Verschuldungsgrad wäre pauschal kein schlechtes Zeichen. In Zeiten von niedrigen Zinsen ist dies ja sogar gewollt. Um so mehr sollte uns diese vorteilhafte Lage freuen. Die zweite wichtige Komponente sind die steigenden Zinsbindungen, die es den Kreditnehmern ermöglichen auch noch bei steigenden Zinsen von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Von daher würde Kreditnehmern, steigende Zinsen nicht direkt treffen, sondern erst bei Auslaufen der Sollzinsbindung. Die Immobilienpreise werden also weiterhin stabil bleiben, solange es noch genügend Nachfrager gibt. Meines Erachtens werden Immobilienbesitzes noch einige Jahre von steigenden Immobilienpreisen profitieren. Zwar werden die Teuerungsraten nicht mehr so hoch ausfallen, dennoch schätze ich den Immobilienmarkt (gerade in den großen deutschen Städten) so ein, dass 3-4% im Jahr immer noch drin sein könnten. In Anbetracht dessen, dass der Markt in Europa erst 2018 mit steigenden Zinsen rechnet, könnte es also noch einige Zeit so weitere gehen.

 

 

 

Wie auch ihr von steigenden Immobilienpreisen profitieren könnt, zeige ich euch in einem separaten Artikel.

 

 

 

Zusammengefasst:

 

In Deutschland gibt es, entgegen der Meinung vieler Experten, keine Blasenbildung.

 

Die steigenden Preise sind darauf zurück zuführen, dass die Preise Aufholpotenziall im Gegensatz zu anderen Standorten hatten, die Eigentumsquote in Deutschland noch sehr gering ist und deswegen es noch einen großen Pool an potenziellen Käufern gibt, die Immobilien keine Schulden, sondern Vermögensgegenstände sind und die Zinsbindungen in den Zeiten von niedrigen Zinsen weiter hinaus gezogen werden, um auch bei steigenden Zinsen noch von den günstigen Konditionen zu profitieren und damit bei steigedenen Zinsen keine Mehrbelastung durch weitere Zinsen entsteht.

 

 

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Kommentare: 6
  • #1

    David (Donnerstag, 20 April 2017)

    bin durch #Immobilien auf deinen Artikel gestoßen - ich sehe das komplett anders! Getrieben durch die Politik der EZB wurde erst in Südeuropa eine Immobilienblase erzeugt (zu niedrige Zinsen durch Einführung des Euro) die dann 2007 geplatzt ist - daraufhin wurden die Zinsen noch weiter gesenkt und Geld in den Markt gepumpt und das führte zu der Situation in der wir uns jetzt befinden ... Mondpreise in Deutschland! Dein Argument der Zinsbindung zieht nicht, sobald die wirtschaftliche Situation sich ändert und die Konjunktur abflacht (was passieren wird), steigen die Zinsen. Und steigende Zinsen führen zu fallenden Immo-Preisen - fallen die Preise bekommen viele Menschen ein Problem, die ihre Immobilie "Spitz-Auf-Knopf" finanziert haben, wenn die Bank mehr Sicherheiten für den Kredit fordert ... hab ich alles hier beschrieben:

    https://www.krisenblog.com/2017/04/19/immobilien-krisensicher-und-solide/

    David

  • #2

    Der Investment-Blogger (Sonntag, 23 April 2017 12:43)

    Hey, David danke für dein Kommentar.
    Dass es eine Immobilienblase in Südeuropa gab, habe ich ja auch in meinem Artikel dargestellt. ( siehe Abbildung 2) Und auch dass es, seit der Euro-Einführung zu niedrige Zinsen für die meisten Nationen gab kann man nicht verleugnen. Das führt uns zu der Situation in der wir uns gerade befinden. Die Immobilienpreise mögen auf den ersten Blick überbewertet sein, doch sieht man auf den zweiten Blick, dass die Löhne gestiegen sind und ganz wichtig: die Finanzierungskosten gesunken sind! Wo man früher noch 10% für eine Hypothek bezahlt hat, da bezahlt man heute vielleicht von 1,5%. Alle anderen Argumente müsste ich jetzt aus dem Artikel noch einmal wiederholen.
    Jedoch ist der zweite Abschnitt deines Artikel einfach falsch. Ich weiß nicht auf welchen Daten du deine Behauptungen stützt, aber die Zinsen werden niemals steigen, wenn die Konjunktur abflacht. Notenbanken erhöhen die Zinsen bei steigenden Zinsen und guter Konjunkturdaten und senken die Zinsen bei schwacher Inflation und schlechten Konjunktur gesagt ( ganz grob gesagt). Das Szenario können wir jetzt sehen. Die Zinsen sind in der Euro-Zonse gerade so niedrig, weil die Konjunktur sich abgeschwächt hat und es strukturelle Probleme in der europäischen Wirtschaft gibt. Jedoch zeigen Makro-Daten das wir langsam auf dem Weg der Besserung sind und die Zinsen langsam steigen werden, so wie es die Fed vorgemacht hat. Und die EZB muss alle Indikatoren mit in ihre Beschlussfindung von steigenden Zinsen mit einbeziehen, deswegen tut sie sich auch so schwer mit den Zinsschritten.
    Und natürlich führen steigende Zinsen nicht unbedingt zu sinkenden Immobilienpreisen. Wir konnten in der Zeit vor 2007 genau das selbe in den USA sehen, dort waren steigende Zinsen auch nicht schädlich für die Immobiliennachfrage. Allgemein kann man natürlich schon sagen, dass steigende Zinsen die Nachfrage auf Immobilien drücken, aber man sollte diesen Effekt auch nicht überschätzen.

    Ich hoffe ich konnte einige Unklarheiten klären und wünsche dir noch ein schönes Wochenende.

  • #3

    David (Montag, 24 April 2017 21:16)

    Danke für deine Antwort! Ich sehe das aber trotzdem anders ;-) - wir haben doch zurzeit folgende Situation: die EZB (und die FED, PBC, BOJ, usw.) hat ihre Bilanz und damit die Geldmenge in der Eurozone (bzw. dem jeweiligen Währungsraum) in einer unglaublichen Weise ausgeweitet. Früher oder später führt das zu Inflation weit über dem "Zielkorridor" von 2% - hier gibt es den schönen Vergleich mit der Ketchup-Flasche von Nassim Taleb. Bei steigender Inflation muss die EZB die Zinsen zwangsläufig anheben. Und in der aktuellen Situation wird das wohl in einer Phase während oder kurz vor einer Rezession passieren - da sich die Wirtschaft der Eurozone (Deutschland mal ausgenommen) eben nicht erholt hat und vor allem Italien sehr schwach ist. Notenbanken erhöhen die Zinsen eben nicht nur bei einer guten Konjunktur, sondern auch bei steigender Inflation. Und das wirkt sich meiner Meinung nach dann auf die Immobilienpreise aus - und das kann bei einem hohen Anteil Fremdkapital problematisch werden.

    David

  • #4

    Der Investment-Blogger (Dienstag, 25 April 2017 22:49)

    Ich gebe dir recht, dass die Bilanzen der Notenbanken in den letzten Jahren (gerade nach der Krise) extrem aufgebläht wurden. Wir reden hier jedoch von der Geldmenge M3, die mit der Inflation nur bedingt etwas zu tun hat. Die Geldwertschöpfung und damit Inflation wird in der heutigen Zeit zu großen Teilen von den Geschäftsbanken gesteuert und eben nicht von den Notenbanken. Wenn jedoch keine Kreditnachfrage bei Unternehmen/Kunden und Banken da ist, bleibt die Inflation aus, da kann die Notenbank sich auf den Kopf stellen und noch so viel Geld in die Märkte pumpen wie sie will. Das QE und die Zinssenkungen sollen nur dabei helfen die Kreditnachfrage zu stimulieren. Deswegen ist die Inflation auch an das Wirtschaftswachstum gekoppelt, denn wenn die Wirtschaft wächst, steigt die Nachfrage nach Krediten. Und daraus resultiert, dass die Notenbanken (allen voran die EZB) die Zinsen nicht erhöhen werden, wenn das nötige Wirtschaftswachstum nicht da ist. Da wir dann, wir du schon meintest, in eine Rezession stürzen würden. Eine Stagflation wie du sie beschreibst, sehe ich hingegen nicht.
    Ergänzen kommt dazu, dass die Schulden vieler Staaten in der Euro-Zone zu hoch sind und eine Zinssteigerung auch die Risikoprämie für dieses Fremdkapital unmittelbar erhöhen würden, was die Staaten zusätzlich belasten würde. Alleine deswegen wird Mario Draghi sich hüten voreilige Schritte zu tun.

  • #5

    Florian Günther (Montag, 08 Mai 2017 16:07)

    Fundierter Bericht und schön geschrieben. Ich habe auch über Immobilien geschrieben: Kaufen oder Mieten?
    VG
    FLO

  • #6

    Der Investment-Blogger (Montag, 08 Mai 2017 17:40)

    Hey Flo, danke für dein Kommentar!
    Ich freue mich immer über eine positive Rückmeldung meiner Leser.
    Deinen angepriesenen Blogeintrag habe ich mit großem Interesse gelesen und hoffe in nächster Zeit mehr von dir zu hören.