Forward-Darlehen: Lohnt es sich, die Zinsen von heute für in 3 Jahren zu sichern?

Der Brief der Bank liegt auf dem Tisch – in drei, vier oder fünf Jahren läuft die Zinsbindung Ihrer Immobilie aus. Eine Welle der Unsicherheit überkommt viele Eigentümer: Werden die Zinsen steigen? Verpasse ich eine günstige Gelegenheit, wenn ich jetzt nicht handle? Die gängige Antwort darauf ist oft das Forward-Darlehen, eine Art Wette auf die zukünftige Zinsentwicklung. Doch diese Sichtweise greift zu kurz und führt oft zu voreiligen oder falschen Entscheidungen.

Die wahre Frage ist nicht, ob Sie die Zukunft exakt vorhersagen können. Niemand kann das. Die entscheidende Frage ist: Wie verwandeln Sie die Ungewissheit in eine kalkulierbare strategische Entscheidung? Der Schlüssel liegt nicht im Raten, sondern im bewussten Steuern eines Prozesses, der lange vor dem Angebot Ihrer Hausbank beginnt. Es geht darum, das sogenannte „Entscheidungsfenster“ optimal zu nutzen, die tatsächlichen Kosten eines Wechsels zu kennen und das Forward-Darlehen nicht als Wette, sondern als das zu verstehen, was es ist: eine Versicherungspolice für Ihre finanzielle Planungssicherheit.

Dieser Artikel führt Sie durch genau diesen strategischen Prozess. Wir betrachten nicht nur das „Was“, sondern vor allem das „Wann“ und „Wie“. Sie lernen, warum das erste Angebot Ihrer Bank selten das beste ist, welche Alternativen es gibt und wie Sie eine Anschlussfinanzierung sogar nutzen können, um Ihre Immobilie aufzuwerten. Ziel ist es, Ihnen einen klaren Fahrplan an die Hand zu geben, um eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen als Immobilienbesitzer souverän und vorausschauend zu treffen.

Für alle, die einen schnellen visuellen Überblick bevorzugen, fasst das folgende Video die Grundlagen des Forward-Darlehens prägnant zusammen und ergänzt die strategischen Überlegungen dieses Artikels.

Um Ihnen eine klare Struktur für Ihre strategische Planung zu geben, haben wir die entscheidenden Fragen in der folgenden Übersicht für Sie zusammengestellt. Jeder Punkt beleuchtet einen kritischen Aspekt auf dem Weg zu Ihrer optimalen Anschlussfinanzierung.

Wie viele Monate vor Ablauf sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Die kurze Antwort: Viel früher, als die meisten Immobilienbesitzer denken. Der entscheidende Fehler ist, auf das Prolongationsangebot der eigenen Hausbank zu warten, das oft erst wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung eintrifft. Ein vorausschauender Ansatz eröffnet ein strategisches Entscheidungsfenster, das bis zu fünf Jahre vor Vertragsende beginnt. Experten sehen den idealen Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens im Korridor von 24 bis 36 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung. In dieser Phase ist der Zinsaufschlag, also der Preis für die Zinssicherung, in der Regel am moderatesten.

Dieser Zinsaufschlag ist im Grunde der Preis Ihrer Versicherung gegen steigende Zinsen. Eine Beispielrechnung verdeutlicht dies: Bei einem angenommenen Basiszins von 3,6 % und einer Vorlaufzeit von 36 Monaten kann ein monatlicher Aufschlag von 0,02 % zu einem Forward-Zins von 4,32 % führen. Diese Mehrkosten müssen Sie der gewonnenen Planungssicherheit und dem potenziellen Risiko eines noch stärkeren Zinsanstiegs gegenüberstellen. Je kürzer die Vorlaufzeit, desto geringer der Aufschlag. Ab 12 Monaten vor Ablauf wird es oft kritisch, da die Aufschläge spürbar steigen können.

Ihre strategische Zeitachse sollte daher wie folgt aussehen:

1. 60 Monate vorher: Erste Marktbeobachtung. Beginnen Sie, die Zinsentwicklung und die Angebote für Forward-Darlehen zu verfolgen.
2. 36 Monate vorher: Konkrete Angebote einholen. Fordern Sie erste unverbindliche Angebote an, um ein Gefühl für die Höhe der Zinsaufschläge zu bekommen.
3. 24 Monate vorher: Abschlussphase. Wenn die Konditionen attraktiv erscheinen und Sie von steigenden Zinsen ausgehen, ist dies oft der optimale Zeitpunkt zum Handeln.
4. 12 Monate vorher: Direkte Umschuldung prüfen. Die Notwendigkeit für ein Forward-Darlehen entfällt, da Sie nun eine klassische Umschuldung bei einer neuen Bank abschließen können, die in 12 Monaten ausgezahlt wird.

Handeln Sie proaktiv, anstatt reaktiv auf das Angebot Ihrer Bank zu warten. Nur so behalten Sie das Heft des Handelns in der Hand.

Was kostet die Abtretung der Grundschuld wirklich im Vergleich zur Ersparnis?

Ein häufiges Zögern beim Bankenwechsel entsteht durch die Angst vor hohen Kosten und bürokratischem Aufwand, insbesondere bei der Grundschuld. Doch diese Sorge ist meist unbegründet. Bei einer Umschuldung wird die im Grundbuch eingetragene Grundschuld nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern einfach an die neue Bank abgetreten. Dieser Vorgang ist deutlich günstiger. Die Notarkosten für eine Grundschuldabtretung betragen in Deutschland in der Regel nur etwa 0,2 % des Grundschuldbetrags.

Diese Kostenersparnis ist erheblich, wie ein direkter Vergleich zeigt. Während die Abtretung überschaubare Kosten verursacht, wäre eine komplette Löschung mit anschließender Neueintragung ein Vielfaches teurer. Die Ersparnis durch einen Bankwechsel übersteigt diese einmaligen Wechselkosten oft schon im ersten Jahr deutlich.

Die folgende Tabelle stellt die Kosten für eine Umschuldung am Beispiel einer Grundschuld von 350.000 € gegenüber, basierend auf gängigen Gebührenordnungen für Notare und Grundbuchämter.

Die Kosten der Abtretung sollten daher niemals das Argument sein, bei einem teureren Angebot der Hausbank zu verbleiben. Die finanzielle Disziplin, den besten Zins zu suchen, zahlt sich langfristig immer aus.

Warum ist das erste Angebot Ihrer Hausbank selten das beste?

Viele Darlehensnehmer neigen aus Bequemlichkeit und einer gewissen Markentreue dazu, das Prolongationsangebot ihrer Hausbank ohne Zögern zu akzeptieren. Das ist jedoch ein kostspieliger Fehler. Banken wissen um die Trägheit ihrer Kunden und kalkulieren dies in ihre Angebote ein. Das erste Angebot ist daher oft ein „Testballon“, der deutlich über den am Markt erzielbaren Konditionen liegt.

Die durchschnittliche Zinsdifferenz zwischen Hausbank-Prolongationen und den besten Umschuldungsangeboten beträgt oft 0,3% bis 0,6%, was über 10 Jahre Zehntausende Euro ausmachen kann

– Dr. Klein Finanzberatung, Forward-Darlehen Ratgeber 2024

Diese Zinsdifferenz ist kein Zufall, sondern Teil der Geschäftsstrategie. Die Bank spekuliert darauf, dass Sie den Aufwand eines Vergleichs scheuen. Ein vorausschauender Immobilienbesitzer nutzt dieses Wissen jedoch zu seinem Vorteil, indem er externe Angebote gezielt als Verhandlungshebel einsetzt. Diese Strategie, auch als „Kosten-Anker“ bekannt, zwingt Ihre Hausbank, Farbe zu bekennen und ihre Komfortzone zu verlassen.

Selbst wenn Ihre Hausbank das Angebot nur angleicht und nicht unterbietet, haben Sie Tausende von Euro gespart und sich den Aufwand eines Wechsels erspart. Nicht zu verhandeln, ist die teuerste Option von allen.

Wann lohnt es sich, kurzfristig variabel zu finanzieren und auf sinkende Zinsen zu wetten?

In einem Umfeld steigender oder hoher Zinsen kann die Idee verlockend sein, die Anschlussfinanzierung nicht langfristig festzuschreiben, sondern kurzfristig variabel zu finanzieren. Dahinter steckt die Wette, dass die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen bald senken wird, was die variablen Darlehenszinsen verbilligen würde. Diese Strategie ist jedoch hochspekulativ und nur für eine sehr kleine, spezifische Gruppe von Darlehensnehmern mit einem besonderen Risikoprofil geeignet.

Ein solches Vorgehen setzt eine hohe finanzielle Resilienz voraus. Sie müssen in der Lage sein, einen plötzlichen und starken Zinsanstieg ohne Probleme abzufedern. Die Entscheidung für eine variable Finanzierung ist weniger eine Finanzierungs-, sondern vielmehr eine Cashflow-Management-Entscheidung.

Für alle anderen, die das Zinsrisiko begrenzen, aber dennoch eine gewisse Flexibilität wahren möchten, kann ein Cap-Darlehen ein Mittelweg sein. Diese variablen Darlehen bieten typischerweise eine Zinsobergrenze (Cap), die meist 2 bis 3 Prozentpunkte über dem aktuellen Marktzins liegt. Sie zahlen einen Aufpreis für diese Sicherheit, partizipieren aber an möglichen Zinssenkungen, ohne das unbegrenzte Risiko eines rein variablen Kredits einzugehen.

Für die überwältigende Mehrheit der Immobilienbesitzer ist die Sicherheit einer festen Zinsbindung durch ein Forward-Darlehen oder eine rechtzeitige Umschuldung der weitaus klügere und sicherere Weg.

Wie erhöhen Sie bei der Anschlussfinanzierung den Kredit für eine Modernisierung?

Die Anschlussfinanzierung ist nicht nur eine Pflicht, sondern auch eine hervorragende Gelegenheit. Sie können diesen Zeitpunkt nutzen, um nicht nur die Restschuld abzulösen, sondern den Kreditrahmen gezielt zu erhöhen, um eine anstehende Modernisierung oder energetische Sanierung zu finanzieren. Dies ist oft deutlich günstiger als die Aufnahme eines separaten Modernisierungskredits, da Sie von den niedrigeren Zinsen einer erstrangigen Hypothek profitieren.

Der Schlüssel dazu liegt in der vorausschauenden Planung. Die Bank wird den zusätzlichen Kredit nur gewähren, wenn der Beleihungswert Ihrer Immobilie nach der Modernisierung den erhöhten Kreditbetrag rechtfertigt. Sie müssen der Bank also nachweisen, dass die geplanten Maßnahmen den Wert Ihrer Immobilie steigern werden. Ein Praxisbeispiel zeigt, wie sich eine solche Kombination strategisch umsetzen lässt: Ein Forward-Darlehen sichert die Konditionen für die Restschuld von 200.000 €, während gleichzeitig ein KfW-Darlehen über 50.000 € für die energetische Sanierung beantragt wird. Strategisch kann das Forward-Darlehen so strukturiert werden, dass es nach seiner Auszahlung auch das KfW-Darlehen ablöst und so die Gesamtkosten langfristig sichert.

Um die Bank von einer Krediterhöhung zu überzeugen, sollten Sie die folgenden Schritte sorgfältig vorbereiten:

• Planung dokumentieren: Legen Sie der Bank einen detaillierten Plan (z.B. von einem Architekten) der geplanten Modernisierungsmaßnahmen vor.
• Kosten belegen: Reichen Sie konkrete Kostenvoranschläge von mindestens drei verschiedenen Handwerksbetrieben ein, um die Finanzierungshöhe zu untermauern.
• Wertsteigerung nachweisen: Ein Gutachten eines Energieberaters, das die erwartete Energieeinsparung und die daraus resultierende Wertsteigerung der Immobilie beziffert, ist ein extrem starkes Argument.
• Verhandeln: Präsentieren Sie diese Unterlagen der Bank, bevor Sie das Forward-Darlehen abschließen, und verhandeln Sie den erhöhten Beleihungswert basierend auf dem zukünftigen, modernisierten Zustand der Immobilie.

Indem Sie die Finanzierung von Restschuld und Modernisierung bündeln, optimieren Sie nicht nur die Zinskosten, sondern steigern auch den Wert und die Zukunftsfähigkeit Ihrer Immobilie.

Wie teuer wird es, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen müssen?

Ein langfristiger Vertrag wie ein Forward-Darlehen kann abschreckend wirken, insbesondere wegen der Sorge vor unvorhergesehenen Lebensereignissen wie einem Jobwechsel, einer Scheidung oder einem plötzlichen Geldbedarf, der einen Verkauf der Immobilie erzwingt. Die Angst vor der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung ist groß. Doch auch hier gibt es klare gesetzliche Regelungen, die Ihnen als Verbraucher Schutz und Flexibilität bieten.

Die wichtigste Regel ist das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Dieses Gesetz besagt, dass Sie jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall nach 10 Jahren Laufzeit kündigen können – und zwar ohne jegliche Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Für Forward-Darlehen gilt diese 10-Jahres-Frist ab dem Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Darlehens an Sie, nicht ab Vertragsabschluss.

Komplizierter wird es, wenn Sie das Darlehen vor Ablauf dieser 10 Jahre oder sogar vor seiner Auszahlung kündigen müssen. Hier kommt die Nichtabnahmeentschädigung ins Spiel. Sie fällt an, wenn Sie ein Forward-Darlehen stornieren, bevor es überhaupt ausgezahlt wurde. Die Bank verlangt dann eine Entschädigung für den Zinsschaden, der ihr dadurch entsteht, dass sie das für Sie reservierte Geld nun anderweitig zu den dann gültigen, möglicherweise niedrigeren Marktzinsen anlegen muss. Die Berechnungsmethoden der Banken sind hier oft komplex und für Laien undurchsichtig. Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass diese Berechnungen häufig zu hoch angesetzt sind und eine anwaltliche oder durch eine Verbraucherzentrale durchgeführte Überprüfung oft zu einer deutlichen Reduzierung der geforderten Summe führen kann.

Ein Forward-Darlehen bedeutet also keine unauflösbare Fessel. Es ist eine langfristige Verpflichtung, aber eine mit klar definierten und gesetzlich geregelten Ausstiegsmöglichkeiten.

Warum verlieren Ihre sicheren Anleihen an Wert, wenn die Zinsen steigen?

Um die Logik eines Forward-Darlehens und insbesondere das Risiko von fallenden Zinsen zu verstehen, hilft eine Analogie aus der Welt der Anleihen. Stellen Sie sich vor, Ihr heute abgeschlossenes Forward-Darlehen mit einem festen Zinssatz ist wie eine Staatsanleihe, die Sie heute kaufen.

Ihr Forward-Vertrag ist wie eine heute gekaufte Anleihe. Wenn morgen neue Anleihen mit höherem Zinskupon ausgegeben werden, ist Ihre ‚alte‘ Anleihe im Vergleich weniger wert

– Finanzexperte, Analogie zur Forward-Darlehen-Bewertung

Übertragen auf das Forward-Darlehen bedeutet das: Sie sichern sich heute einen Zinssatz von beispielsweise 3,5 %. Wenn die Marktzinsen bis zum Auszahlungszeitpunkt unerwartet auf 3,0 % fallen, sind Sie an Ihren teureren Vertrag gebunden. Sie müssen die 3,5 % zahlen, obwohl Neukunden nun für 3,0 % finanzieren können. Die Differenz zwischen Ihrem gesicherten Zins und dem dann aktuellen Marktzins stellt Ihre Opportunitätskosten dar – den „Preis“ für die Sicherheit, die Sie gekauft haben und die sich als unnötig herausgestellt hat.

Diese Opportunitätskosten lassen sich konkret beziffern. Bei einer Restschuld von 200.000 € bedeutet eine Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten (3,5 % statt 3,0 %) Mehrkosten von 1.000 € pro Jahr. Über eine Zinsbindung von 10 Jahren summiert sich dieser Betrag auf 10.000 €. Das ist der reale finanzielle Nachteil einer „falschen Wette“ auf steigende Zinsen. Die Entscheidung für ein Forward-Darlehen ist also immer eine Abwägung: Ist mir die garantierte Planungssicherheit diesen potenziellen Preis wert? Für die meisten Menschen, deren monatliches Budget eng kalkuliert ist, lautet die Antwort „Ja“, da ein unkontrollierter Zinsanstieg weitaus gravierendere Folgen hätte.

Es verdeutlicht, dass Sie nicht für das Darlehen selbst bezahlen, sondern für die Beseitigung von Unsicherheit. Ob sich diese „Versicherung“ auszahlt, zeigt sich immer erst im Nachhinein.

Gute Schulden vs. Schlechte Schulden: Wann macht Kreditaufnahme Sie reicher?

Letztendlich lässt sich die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen in eine übergeordnete finanzielle Philosophie einbetten: die Unterscheidung zwischen „guten“ und „schlechten“ Schulden. Schlechte Schulden sind Kredite für Konsumgüter, die an Wert verlieren (z.B. Autos, Elektronik). Gute Schulden sind Investitionen in Vermögenswerte, die potenziell an Wert gewinnen oder Erträge generieren – wie eine Immobilie.

Ein Forward-Darlehen kann je nach seiner strategischen Anwendung beiden Kategorien zugeordnet werden. Wird es aus reiner Panik vor Zinsanstieg, viel zu früh und ohne Marktvergleich abgeschlossen, kann es zu „schlechten“ Schulden führen, da die Kosten (Zinsaufschlag, Opportunitätskosten) den Nutzen übersteigen. Wird es jedoch als durchdachtes Instrument im richtigen Zeitfenster und nach sorgfältigem Vergleich eingesetzt, um die langfristige Finanzierbarkeit eines wertstabilen Vermögenswertes zu sichern, ist es ein klares Beispiel für das Management guter Schulden.

Die folgende Tabelle fasst die Kriterien zusammen, die ein Forward-Darlehen zu einer klugen strategischen Entscheidung („gute Schuld“) oder einer kostspieligen Fehlentscheidung („schlechte Schuld“) machen.

Besonders für Vermieter wird diese Unterscheidung noch relevanter. Da bis zu 42 % der Zinsen bei vermieteten Objekten steuerlich geltend gemacht werden können, wirkt sich ein niedrigerer Zinssatz direkt auf die Nettorendite der Immobilie aus. Hier wird die Optimierung der Anschlussfinanzierung zu einem direkten Hebel, um das eigene Vermögen zu vermehren.

Der nächste logische Schritt besteht darin, eine fundierte Analyse Ihrer persönlichen Situation und des aktuellen Marktes durchzuführen. Beginnen Sie frühzeitig damit, Angebote zu vergleichen und Ihre Verhandlungsposition für die kommenden Gespräche mit Ihrer Bank zu stärken.