Ist „Betongold“ in Deutschland trotz Heizungsgesetz noch eine sichere Anlage?

Die Verunsicherung unter angehenden Vermietern in Deutschland ist greifbar. Sinkende Immobilienpreise in vielen Regionen, gepaart mit den scharfen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), auch Heizungsgesetz genannt, lassen die Frage aufkommen: Ist das einst so sichere „Betongold“ überhaupt noch eine rentable Kapitalanlage? Viele Investoren ziehen sich zurück, abgeschreckt von unkalkulierbaren Sanierungskosten und regulatorischer Unsicherheit. Die alten Weisheiten, allen voran „Lage, Lage, Lage“, scheinen angesichts drohender Investitionen in Wärmepumpen und Dämmung an Kraft zu verlieren.

Doch während die breite Masse zögert, erkennen professionelle Investoren eine Marktphase voller neuer Chancen. Der Schlüssel liegt darin, die alten Bewertungsmassstäbe über Bord zu werfen und eine neue, schärfere Brille aufzusetzen. Es geht nicht mehr nur darum, eine A-Lage zu finden, sondern darum, die energetische Zukunft einer Immobilie zu bewerten und diese Bewertung strategisch in die Preisverhandlung einzubringen. Die Sanierungspflicht ist nicht nur eine Last, sondern auch der grösste Hebel, um heute unter Marktwert einzukaufen und langfristig überdurchschnittliche Renditen zu erzielen.

Dieser Artikel ist Ihr praxisnaher Leitfaden als Immobilienkaufmann. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die neuen Spielregeln zu Ihrem Vorteil nutzen. Sie lernen, wie Sie die wirklich wertstabilen Objekte identifizieren, klassische Kennzahlen wie den Vervielfältiger neu berechnen müssen und wie Sie sich gegenüber der Bank als kompetenter und finanzierbarer Partner für die energetische Wende positionieren. Vergessen Sie die Panik – hier lernen Sie, wie Sie kalkuliert und profitabel investieren.

Um Ihnen eine klare Struktur für diese neue Anlagestrategie zu geben, beleuchtet der folgende Leitfaden die entscheidenden Aspekte Schritt für Schritt. Vom Finden der richtigen Mikro-Lage bis zur optimalen Finanzierungsstrategie erhalten Sie hier das Rüstzeug, um im aktuellen Marktumfeld erfolgreich zu sein.

Inhaltsverzeichnis: Der Fahrplan zur sicheren Immobilien-Investition im GEG-Zeitalter

• Wie finden Sie eine A-Lage in einer B-Stadt für langfristige Wertstabilität?
• Ab welchem Vervielfältiger (Faktor 25 vs. 35) lohnt sich der Einstieg heute noch?
• Grunderwerbsteuer und Notar: Warum Sie 10-15% Kaufnebenkosten einplanen müssen?
• Wie schützt eine indexierte Miete Ihren realen Vermögenswert vor der Inflation?
• Wie bewerten Sie den energetischen Zustand einer Immobilie vor dem Kauf (Energieausweis)?
• Gold oder Immobilien: Welcher Sachwert schlägt die Geldentwertung zuverlässiger?
• Sachwertorientierte Aktien: Bieten sie wirklich mehr Schutz bei einer Rezession?
• Wie machen Sie sich für die Bank zum idealen Kreditnehmer?

Wie finden Sie eine A-Lage in einer B-Stadt für langfristige Wertstabilität?

Die alte Maxime „Lage, Lage, Lage“ ist zwar nicht falsch, aber unvollständig. Im heutigen Marktumfeld verschiebt sich der Fokus von den überhitzten A-Städten (München, Hamburg) hin zu den sogenannten B-Städten mit A-Lagen. Das sind wirtschaftlich stabile Städte wie Dresden, Leipzig oder Nürnberg, die ein solides Fundament aus Universitäten, Industrie und positiver demografischer Entwicklung bieten, aber noch moderate Einstiegspreise haben. Hier lässt sich noch Wertsteigerungspotenzial heben, das in den Metropolen bereits eingepreist ist.

Die eigentliche Neuerung bei der Lagebewertung ist jedoch die energetische Weitsicht. Eine A-Lage kann schnell zur Kostenfalle werden, wenn das Viertel nicht für die Energiewende gerüstet ist. Bevor Sie investieren, müssen Sie den kommunalen Wärmeplan der Stadt prüfen. Liegt die Immobilie in einem zukünftigen Fernwärmegebiet? Dies kann das Sanierungsrisiko massiv senken. Eine homogene Siedlung mit Einfamilienhäusern aus den 80er-Jahren ist oft einfacher zu sanieren als ein komplexer Wohnungseigentümergemeinschafts-Block aus den 60ern.

Ein gutes Beispiel ist Dresden: Die Stadt hat eine stabile Mieterbasis durch über 40.000 Studenten und eine gut ausgebaute Infrastruktur, die bereits 30% der Haushalte mit Fernwärme versorgt. Eine Analyse von Dr. Klein zeigt, dass hier im dritten Quartal 2024 die Preise für Häuser bereits wieder um 4,23% stiegen, was das Potenzial solcher B-Städte unterstreicht. Die Kunst besteht darin, die Mikrolagen zu finden, die von dieser Entwicklung am stärksten profitieren werden.

Ab welchem Vervielfältiger (Faktor 25 vs. 35) lohnt sich der Einstieg heute noch?

Der Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete) war lange die wichtigste Kennzahl zur Bewertung einer Renditeimmobilie. Ein Faktor von 25 galt als gut, 35 als teuer. Doch diese Rechnung ist durch das GEG obsolet geworden. Ein niedriger Vervielfältiger bei einer energetisch schlechten Immobilie ist eine Falle. Die entscheidende Kennzahl ist heute der Real-Vervielfältiger, der die geschätzten Sanierungskosten zum Kaufpreis addiert: (Kaufpreis + Sanierungskosten) / Jahresnettokaltmiete.

Ein Objekt der Energieeffizienzklasse G mit einem scheinbar günstigen Faktor 17 kann sich schnell als unrentabel erweisen, wenn Sanierungskosten von 100.000 € hinzukommen. Der Real-Vervielfältiger steigt dann schnell auf 25 oder höher. Hinzu kommt, dass Investoren laut einem Marktbericht der DZ HYP mit 15-20% zusätzlichen versteckten Kosten während der Sanierungsphase rechnen müssen. Die strategische Konsequenz ist klar: Hohe, aber kalkulierbare Sanierungskosten müssen als starkes Argument für eine deutliche Reduzierung des Kaufpreises genutzt werden.

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Ziel-Vervielfältiger je nach Energieeffizienzklasse verschieben und wie die Sanierungskosten die reale Kalkulation beeinflussen.

Grunderwerbsteuer und Notar: Warum Sie 10-15% Kaufnebenkosten einplanen müssen?

Ein klassischer Fehler von Erstanlegern ist die Unterschätzung der Kaufnebenkosten. Diese machen einen erheblichen Teil der Gesamtinvestition aus und müssen vom ersten Tag an mit Eigenkapital gedeckt werden, da Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren. Rechnen Sie realistisch mit 10% bis 15% des Kaufpreises. Der grösste Posten ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland stark variiert. Eine Statista-Übersicht zeigt die Spanne zwischen 3,5% in Bayern und 6,5% in Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Thüringen. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%) sowie eine mögliche Maklerprovision (oft zwischen 3,57% und 7,14%).

Als versierter Immobilienkaufmann begnügen Sie sich jedoch nicht damit, diese Kosten nur einzuplanen – Sie versuchen aktiv, sie zu senken. Es gibt mehrere legale Strategien zur Senkung der Bemessungsgrundlage, die von Experten wie Finanztip empfohlen werden. Eine der effektivsten Methoden ist der separate Ausweis von beweglichen Wirtschaftsgütern im Kaufvertrag. Gegenstände wie eine Einbauküche, eine Sauna oder Markisen sind nicht fest mit dem Gebäude verbunden und unterliegen daher nicht der Grunderwerbsteuer. Weisen Sie hierfür einen realistischen Wert separat aus, kann das die Steuerlast um mehrere tausend Euro senken.

Für grössere Investitionen kann auch der Kauf über eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) eine Option sein, um bei sogenannten „Share Deals“ Steuern zu sparen, auch wenn dies komplexer ist. Zudem gibt es landesspezifische Förderungen. In Hessen beispielsweise können Erstkäufer unter bestimmten Bedingungen eine Rückerstattung eines Teils der gezahlten Grunderwerbsteuer beantragen. Die Prüfung solcher Optionen gehört zu einer professionellen Kaufvorbereitung dazu.

Wie schützt eine indexierte Miete Ihren realen Vermögenswert vor der Inflation?

Eine Immobilie als Inflationsschutz funktioniert nur, wenn die Mieteinnahmen mit der allgemeinen Teuerungsrate Schritt halten. Hier ist die Indexmiete das schärfste Schwert des Vermieters. Im Gegensatz zur Staffelmiete, die eine feste jährliche Erhöhung vorsieht, oder der Anpassung an den Mietspiegel, die an Kappungsgrenzen gebunden ist, koppelt die Indexmiete die Mietentwicklung direkt an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Steigt die Inflation, steigt auch Ihre Miete – und damit Ihre reale Rendite.

Gerade in Zeiten unsicherer Inflationsentwicklung bietet dieses Modell eine unschätzbare Planungssicherheit. Es automatisiert die Mieterhöhung und vermeidet potenziell konfliktträchtige Verhandlungen mit dem Mieter. Doch es gibt eine entscheidende Einschränkung, die viele Investoren übersehen. Wie die Experten vom Haufe Verlag betonen, ist bei einer bestehenden Indexmiete eine Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB ausgeschlossen.

Bei bestehender Indexmiete ist eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ausgeschlossen. Strategisch empfiehlt sich: erst modernisieren, dann einen neuen Vertrag mit Indexklausel abschliessen.

– Haufe Immobilienwirtschaft, Heizungsgesetz Update 2024

Diese Regel hat enorme strategische Implikationen: Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Objekt kaufen, sollten Sie zuerst die energetische Modernisierung durchführen, die Kosten über eine Mieterhöhung nach § 559 BGB umlegen und erst danach mit dem Mieter einen neuen Vertrag mit Indexklausel abschliessen. Diese Reihenfolge sichert Ihnen sowohl die Refinanzierung der Sanierung als auch den zukünftigen Inflationsschutz.

Wie bewerten Sie den energetischen Zustand einer Immobilie vor dem Kauf (Energieausweis)?

Der Energieausweis ist das erste Dokument, das Sie zur Bewertung des energetischen Zustands in die Hände bekommen. Doch Vorsicht: Ausweis ist nicht gleich Ausweis. Als Investor sollten Sie immer auf einem bedarfsbasierten Energieausweis bestehen. Im Gegensatz zum verbrauchsbasierten Ausweis, der durch das sparsame Verhalten der Vormieter geschönt sein kann, analysiert der Bedarfsausweis die Bausubstanz und die Anlagentechnik und liefert so eine objektive Einschätzung des tatsächlichen Energiebedarfs. Eine Immobilie mit Klasse F, G oder H ist ein klares Signal für hohen Sanierungsbedarf.

Der Energieausweis ist jedoch nur die Spitze des Eisbergs. Für eine verlässliche Kaufentscheidung ist der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) unerlässlich. Dieses von einem zertifizierten Energieberater erstellte Gutachten geht weit über den Ausweis hinaus. Es listet nicht nur die notwendigen Massnahmen auf, sondern liefert auch eine detaillierte Kostenschätzung und einen Zeitplan für die Umsetzung. Ein iSFP kostet zwar rund 1.500 €, wird aber vom BAFA zu 80 % gefördert und ist die beste Versicherung gegen böse Überraschungen.

Machen Sie die Erstellung eines iSFP zu einem festen Bestandteil Ihres Ankaufsprozesses. Nur so verwandeln Sie die Unsicherheit der Sanierungspflicht in einen kalkulierbaren und verhandelbaren Faktor.

Gold oder Immobilien: Welcher Sachwert schlägt die Geldentwertung zuverlässiger?

In Zeiten hoher Inflation flüchten Anleger traditionell in Sachwerte. Die klassische Frage lautet oft: Gold oder Immobilien? Beide Anlageklassen versprechen Werterhalt, doch ihre Profile haben sich im aktuellen Umfeld stark ausdifferenziert. Gold ist politisch neutral, hochliquide und frei von regulatorischen Eingriffen. Es generiert jedoch keinen Cashflow, sondern verursacht Lagerkosten. Sein Wert beruht allein auf der Hoffnung zukünftiger Preissteigerungen.

Immobilien, das „Betongold“, bieten hingegen den entscheidenden Vorteil des laufenden Cashflows durch Mieteinnahmen. Mit einer Indexmiete passt sich dieser Cashflow sogar an die Inflation an. Allerdings ist die Anlageklasse heute mit einem signifikanten regulatorischen Risiko durch das GEG behaftet. Die Liquidität ist deutlich geringer als bei Gold, und der Verwaltungsaufwand ist nicht zu unterschätzen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 4.251 € in Deutschland, was hohe Kapitaleinsätze erfordert.

Die entscheidende Differenzierung muss heute jedoch innerhalb der Anlageklasse Immobilie selbst stattfinden. Ein saniertes Objekt der Energieeffizienzklasse A/B kommt dem Ideal des „Betongolds“ sehr nahe, während ein unsaniertes Objekt der Klasse G/H kurz- bis mittelfristig eher eine Kapitalvernichtungsmaschine mit negativem Cashflow ist. Die folgende Gegenüberstellung macht die Unterschiede deutlich.

Sachwertorientierte Aktien: Bieten sie wirklich mehr Schutz bei einer Rezession?

Für Anleger, denen das direkte Investment in eine Immobilie angesichts der Sanierungspflichten zu riskant oder kapitalintensiv erscheint, bieten sachwertorientierte Aktien eine interessante Alternative. Statt selbst zum Vermieter zu werden, können Sie sich an Unternehmen beteiligen, die vom Immobiliensektor profitieren. Dies bietet eine höhere Liquidität und eine breitere Diversifikation bei geringerem Kapitaleinsatz.

Eine Möglichkeit sind Aktien von grossen Wohnungsbaugesellschaften wie Vonovia. Diese Immobilien-AGs können die Herausforderungen der Energiewende oft besser bewältigen als private Einzelinvestoren. Durch Skaleneffekte bei der Sanierung ihres Portfolios von hunderttausenden Wohnungen können sie Kosten pro Einheit deutlich senken. Auch wenn diese Unternehmen unter den gestiegenen Zinsen leiden, zeigen Prognosen eine Stabilisierung; JLL erwartet für den deutschen Immobilienmarkt 2024 ein Transaktionsvolumen von 35 Mrd. Euro, ein leichtes Plus gegenüber dem Vorjahr.

Noch cleverer ist die „Picks and Shovels“-Strategie (Hacke und Schaufel). Anstatt in die „Goldgräber“ (Immobilieneigentümer) zu investieren, setzen Sie auf die „Ausrüster“. Das GEG hat eine massive Nachfragewelle für bestimmte Branchen ausgelöst. Investitionen in Hersteller von Wärmepumpen (wie Viessmann), Dämmstoffproduzenten (wie Sto SE) oder Unternehmen für Messtechnik und Energiemanagement können hochprofitabel sein. Diese Firmen sind die direkten Gewinner der gesetzlichen Sanierungspflichten. Immobilien-ETFs oder REITs (Real Estate Investment Trusts) mit Fokus auf energieeffiziente Objekte bieten zudem einen einfachen und breit gestreuten Einstieg in den Sektor.

Wie machen Sie sich für die Bank zum idealen Kreditnehmer?

In der aktuellen Hochzinsphase und angesichts der GEG-Unsicherheiten sind Banken bei der Kreditvergabe für Immobilien, insbesondere für ältere Objekte, deutlich vorsichtiger geworden. Sie müssen heute mehr denn je beweisen, dass Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die energetische Transformation der Immobilie finanzieren können. Eine Analyse der DZ HYP bestätigt, nach der Banken Immobilien mit EEK G/H bis zu 20% niedriger bewerten als Objekte mit guter Energieeffizienz. Dieser Abschlag auf den Beleihungswert bedeutet, dass Sie mehr Eigenkapital benötigen.

Der Schlüssel zur Kreditzusage liegt darin, der Bank die Angst vor unkalkulierbaren Sanierungskosten zu nehmen. Präsentieren Sie sich nicht als Bittsteller, sondern als professioneller Projektentwickler Ihrer eigenen Kapitalanlage. Erstellen Sie ein erweitertes Finanzierungsdossier, das weit über die üblichen Unterlagen hinausgeht. Dieses Dossier sollte einen detaillierten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) eines zertifizierten Beraters enthalten, ergänzt um mindestens drei konkrete Handwerkerangebote für die geplanten Massnahmen.

Zeigen Sie proaktiv, dass Sie die Finanzierung der Sanierung im Griff haben. Legen Sie bereits beantragte oder zugesagte Fördermittel von KfW und BAFA vor, die bis zu 45% der Kosten decken können. Untermauern Sie Ihr Konzept mit einem 10-Jahres-Cashflow-Plan, der die geplanten Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB bereits berücksichtigt. Zeigen Sie der Bank nicht nur den aktuellen, sondern auch den zukünftigen, höheren Beleihungswert der Immobilie nach erfolgreicher Sanierung. So beweisen Sie Weitsicht und machen sich zu einem Partner, den die Bank gerne finanziert.

Um Ihre Investition auf ein solides Fundament zu stellen, ist eine detaillierte Analyse Ihrer persönlichen Finanzsituation und des konkreten Zielobjekts der nächste logische Schritt. Eine professionelle Finanzierungsberatung kann Ihnen helfen, die hier vorgestellten Strategien optimal umzusetzen und die bestmöglichen Konditionen für Ihr Vorhaben zu sichern.