Lohnt sich die Investition in Büros noch, wenn alle im Home-Office arbeiten?

Die Bilder leerer Bürostadtteile während der Pandemie haben sich bei vielen Investoren eingebrannt. Die Befürchtung, der Siegeszug des Home-Office könnte das traditionelle Büroinvestment endgültig entwerten, ist allgegenwärtig. Viele Marktkommentatoren verkünden das „Ende des Büros“ und raten zu einem vollständigen Rückzug aus diesem Anlagesegment. Die Diskussion dreht sich oft nur um die Frage, wie schnell und wie stark die Flächenbedarfe sinken.

Diese Sichtweise ist jedoch gefährlich eindimensional. Sie übersieht die tiefgreifende Transformation, die gerade stattfindet. Es geht nicht um einen simplen Niedergang, sondern um eine massive qualitative Selektion – eine wahre „Flucht in die Qualität“. Das Büro als reiner Ort zum stillen Arbeiten hat ausgedient. Stattdessen wird es zur physischen Manifestation der Unternehmenskultur, zum Ort für Kollaboration, Innovation und Identifikation. Die entscheidende Frage für Investoren lautet daher nicht mehr, ob sie in Büros investieren sollen, sondern in welche.

Dieser Artikel analysiert als Marktstratege die tektonischen Verschiebungen am deutschen Büroimmobilienmarkt. Wir entschlüsseln, warum die Nachfrage nach Premiumflächen steigt, während B-Ware zu Ladenhütern wird. Sie erfahren, wie Sie als Eigentümer von neuen Arbeitskonzepten profitieren und welche Mieter für eine zukunftssichere Rendite entscheidend sind. Bereiten Sie sich darauf vor, Ihre Anlagestrategie für Büroimmobilien neu zu kalibrieren.

Um die komplexen Dynamiken des aktuellen Marktes zu verstehen, gliedert sich unsere Analyse in acht strategische Kernfragen. Jede Sektion beleuchtet einen entscheidenden Aspekt, den Sie als Investor kennen müssen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Warum mieten Firmen weniger Quadratmeter, aber dafür hochwertigere Flächen?

Die Gleichung „mehr Mitarbeiter gleich mehr Quadratmeter“ ist passé. Durch hybride Arbeitsmodelle sinkt zwar der Bedarf an reinen Schreibtischplätzen, doch die Anforderungen an die verbleibenden Flächen explodieren förmlich. Das Büro wandelt sich vom reinen Arbeitsort zur „Destination“ – einem Ort, der einen Mehrwert bieten muss, den das Home-Office nicht leisten kann. Im „War for Talents“ wird die Büroimmobilie zum entscheidenden Instrument des Employer Brandings. Sie muss anziehend wirken und die besten Köpfe überzeugen, den Weg ins Büro anzutreten.

Dieser Wandel manifestiert sich in einer klaren Nachfrageverschiebung hin zu Premium-Objekten. Gemeint sind damit nicht nur zentrale Lagen, sondern Gebäude mit exzellenter technischer Ausstattung, ansprechendem Design, hoher Aufenthaltsqualität und zertifizierter Nachhaltigkeit. Eine Studie von BNP Paribas Real Estate untermauert diesen Trend eindrucksvoll: In Deutschland fließt mittlerweile fast jeder zweite Euro bei Büro-Transaktionen in zertifizierte Gebäude. Diese Objekte sind nicht nur ein Statement, sondern bieten auch handfeste Vorteile wie niedrigere Betriebskosten und eine höhere Mitarbeiterzufriedenheit.

Unternehmen sind bereit, für diese Qualität eine höhere Miete pro Quadratmeter zu zahlen, wenn sie im Gegenzug ihre Gesamtfläche reduzieren können. Das Resultat ist eine sich verschärfende Zweiklassengesellschaft am Büromarkt. Andreas Trumpp, Head of Market Research bei Colliers Deutschland, fasst diese Entwicklung prägnant zusammen:

Moderne Flächen in guten Lagen, welche die neuen Anforderungen erfüllen, erfahren eine hohe Nachfrage und Mietpreissteigerungen. Ältere Flächen, auf denen sich die neue Arbeitswelt nicht abbilden lässt, werden weniger nachgefragt

– Andreas Trumpp, Colliers Deutschland – Studie zu Homeoffice-Auswirkungen

Für Investoren bedeutet dies, dass Portfolios, die auf Masse und günstige Mieten ausgerichtet sind, massiv unter Druck geraten. Die Zukunft gehört Objekten, die als Erlebnis- und Begegnungsorte konzipiert sind.

Warum werden unsanierte Büros zu „Stranded Assets“, die keiner mehr mietet?

Der Begriff „Stranded Asset“, ursprünglich aus der fossilen Energiewirtschaft bekannt, beschreibt ein Wirtschaftsgut, das vorzeitig und unerwartet an Wert verliert. Am deutschen Büromarkt wird dieses Phänomen zur bitteren Realität für Eigentümer von unsanierten Bestandsimmobilien. Diese Gebäude, die weder den energetischen Anforderungen (ESG) noch den modernen Ansprüchen an flexible Arbeitswelten genügen, werden zunehmend unvermietbar.

Die Gründe dafür sind vielfältig: Steigende Energiekosten machen ineffiziente Gebäude für Mieter unattraktiv, starre Grundrisse verhindern die Schaffung von Kollaborationszonen und eine veraltete technische Ausstattung bremst die Produktivität. Hinzu kommt der regulatorische Druck durch die EU-Taxonomie, der die Finanzierung und Versicherung solcher Objekte erschwert. Das Ergebnis ist ein Teufelskreis aus wachsendem Leerstand, sinkenden Mieteinnahmen und einem dramatischen Wertverfall.

Die folgende Tabelle, basierend auf Daten des ZIA, zeigt die alarmierende Entwicklung der Leerstandsquoten in den deutschen Top-Städten, die diesen Trend untermauert. Gerade in Märkten mit hohem Neubauvolumen wie Frankfurt oder Düsseldorf wird die Luft für alte Objekte dünn, wie eine aktuelle Analyse des Büromarktes belegt.

Doch im Problem liegt auch eine Chance. Das ifo Institut hat in einer Studie das enorme Potenzial dieser wertgeminderten Flächen analysiert. Allein in den Top-7-Städten besteht ein mittelfristiges Umnutzungspotenzial von 6,8 Mio. m² Bürofläche. Daraus könnten bis zu 70.500 dringend benötigte Wohnungen entstehen. Für proaktive Investoren eröffnet sich hier ein neues Geschäftsfeld: der Ankauf von Stranded Assets mit dem Ziel der Konversion. Anstatt am alten Nutzungsmodell festzuhalten, wird das Objekt einer neuen, profitableren Bestimmung zugeführt.

Wie profitieren Sie als Eigentümer vom Trend zu flexiblen Arbeitsplätzen?

Flexibilität ist das neue Mantra der Arbeitswelt und für Eigentümer von Büroimmobilien sowohl Herausforderung als auch Chance. Der Trend geht weg von langfristigen Mietverträgen über starre Flächen und hin zu einem serviceorientierten Ansatz, dem „Space-as-a-Service“. Anstatt nur Raum zu vermieten, bieten zukunftsorientierte Eigentümer ein komplettes Arbeitsplatz-Ökosystem an. Dies kann von der Bereitstellung hochmoderner IT-Infrastruktur über die Integration von Coworking-Bereichen für Projektteams bis hin zu Mietverträgen reichen, deren Laufzeit und Flächengröße sich an den schwankenden Bedarf des Mieters anpassen.

Dieser Paradigmenwechsel erfordert ein Umdenken im Asset Management. Der Eigentümer wird zum Partner und Dienstleister seiner Mieter. Das Ziel ist es, eine so hohe Servicequalität und Attraktivität zu bieten, dass Unternehmen gar nicht erst auf die Idee kommen, ihre Mitarbeiter vollständig ins Home-Office zu schicken. Indem Sie als Eigentümer die Bedürfnisse nach Kollaboration, Flexibilität und Gemeinschaftsgefühl befriedigen, machen Sie Ihr Gebäude unverzichtbar.

Konkret bedeutet dies, in die Umgestaltung von Flächen zu investieren. Einzelbüros weichen offenen Kollaborationszonen, Telefonboxen für konzentriertes Arbeiten und hochwertig ausgestatteten Meeting-Räumen. Partnerschaften mit etablierten Coworking-Anbietern können eine strategische Option sein, um Teilflächen professionell zu bewirtschaften und neue Mietergruppen zu erschließen. Der Schlüssel liegt darin, eine vielfältige und anpassungsfähige Umgebung zu schaffen, die auf unterschiedliche Arbeitsweisen und Teamgrößen reagieren kann.

Der Wandel hin zu flexiblen Arbeitsplätzen ist kein vorübergehender Trend, sondern die neue Marktrealität. Eigentümer, die jetzt proaktiv handeln und ihre Immobilien zu serviceorientierten Hubs umbauen, sichern sich einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil und eine nachhaltige Rendite.

Start-up vs. Konzern: Wen wollen Sie als Mieter in Ihrem Bürohaus?

Die Wahl der Mieterstruktur ist eine der wichtigsten strategischen Entscheidungen für einen Immobilieninvestor. Sie bestimmt nicht nur die Stabilität der Cashflows, sondern auch das Image und die Zukunftsfähigkeit des gesamten Objekts. Die klassische Wahl zwischen einem dynamischen Start-up und einem bonitätsstarken Konzern ist heute komplexer denn je.

Konzerne als Ankermieter bieten auf den ersten Blick klare Vorteile: lange Mietverträge, hohe Bonität und ein geringes Ausfallrisiko. Sie sichern die Grundauslastung und erleichtern die Finanzierung des Objekts. Doch es gibt auch Nachteile. Konzerne fordern oft große, standardisierte Flächen und haben eine enorme Verhandlungsmacht bei Mietvertragsverlängerungen. Zudem sind sie, wie die jüngste Vergangenheit gezeigt hat, zunehmend bereit, ihre Flächenbedarfe im Zuge von Umstrukturierungen oder Hybrid-Work-Strategien radikal zu reduzieren.

Start-ups und Scale-ups hingegen bringen Dynamik und Innovationsgeist in ein Gebäude. Sie bevorzugen flexible Mietverträge, schätzen eine kreative Umgebung und sind oft bereit, für ein attraktives Gesamtpaket höhere Quadratmetermieten zu zahlen. Sie können ein Gebäude beleben und es für andere innovative Unternehmen attraktiv machen. Das Risiko liegt hier in der höheren Fluktuation und der potenziell geringeren finanziellen Stabilität. Ein Start-up kann schnell wachsen und mehr Fläche benötigen – oder scheitern und ausfallen.

Die zukunftsorientierte Strategie liegt oft in der Mitte: einem diversifizierten Mietermix. Ein bonitätsstarker Konzern als Ankermieter sichert die Basis, während ein Mix aus mittelständischen Unternehmen, Scale-ups und eventuell sogar einem Coworking-Anbieter für Flexibilität, höhere Durchschnittsmieten und eine geringere Abhängigkeit von einem einzelnen Großmieter sorgt. Ein solches Multi-Tenant-Gebäude ist widerstandsfähiger gegenüber Marktschwankungen. Die Fair Value REIT-AG beispielsweise betont in ihrer Strategie die Bedeutung eines breit gestreuten Portfolios und der Bonität der Mieter als Fundament für eine stabile Wertentwicklung.

Dank der breiten Streuung unserer Standorte und Objekte, der hohen Bonität unserer Mieter sowie unseres proaktiven Asset Managements haben wir ein stabiles Fundament für die Wertentwicklung unseres Portfolios geschaffen.

– Fair Value REIT-AG, Unternehmensstrategie

Ein gut kuratierter Mietermix schafft Synergien, fördert eine lebendige Community im Gebäude und macht es langfristig attraktiver. Für Investoren bedeutet das, nicht nur auf die Bilanz des Mieters zu schauen, sondern auch darauf, wie er zur Gesamtstrategie und zum Charakter der Immobilie passt.

Wie flexibel muss der Grundriss sein, damit Sie nachvermieten können?

Die Flexibilität eines Grundrisses ist zur entscheidenden Währung für die Zukunftsfähigkeit einer Büroimmobilie geworden. In einer Zeit, in der sich die Arbeitsweisen und Teamgrößen von Unternehmen rasant ändern, ist ein starrer, unbeweglicher Grundriss ein K.o.-Kriterium. Die Fähigkeit, eine Fläche mit geringem Aufwand an neue Mieterbedürfnisse anpassen zu können – die sogenannte Nachvermietbarkeit oder Umnutzungsfähigkeit – ist ein zentraler Werttreiber.

Ein flexibler Grundriss zeichnet sich durch mehrere Merkmale aus. Dazu gehören ein intelligentes Gebäuderaster, eine nicht-tragende Bauweise der Innenwände und eine durchdachte Platzierung der technischen Infrastruktur (wie Sanitärkerne, Steigleitungen und IT-Anschlüsse). Ziel ist es, eine Etage problemlos in mehrere kleinere Einheiten unterteilen oder umgekehrt mehrere kleine Büros zu einer großen, offenen Fläche zusammenlegen zu können. Diese Wandlungsfähigkeit minimiert das Leerstandsrisiko und teure Umbaukosten bei Mieterwechseln.

Die Bedeutung dieses Aspekts ist längst auch bei den Zertifizierungsstellen angekommen. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), Deutschlands führendes System zur Bewertung nachhaltiger Gebäude, misst der Flexibilität eine hohe Bedeutung bei. Bei der Vergabe des renommierten DGNB-Zertifikats wird die Kategorie „Umnutzungsfähigkeit“ explizit bewertet. Laut den Kriterien von HB Reavis, einem Entwickler, der stark auf diese Standards setzt, hat die Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit eine Gewichtung von 9,6 Prozent im Gesamtzertifikat. Dies sendet ein klares Signal an den Markt: Eine Immobilie, die heute nicht flexibel ist, ist morgen weniger wert.

Für Investoren bedeutet das, bei Akquisitionen oder Projektentwicklungen penibel auf die Grundrissqualität zu achten. Fragen Sie sich: Kann dieses Gebäude in 10 oder 15 Jahren die Bedürfnisse von Mietern erfüllen, deren Arbeitsweisen wir heute noch gar nicht kennen? Investitionen in einen intelligenten, flexiblen Rohbau zahlen sich langfristig aus, da sie die Lebensdauer und Rentabilität des Gebäudes signifikant erhöhen. Eine starre Betonstruktur mag in der Errichtung günstiger sein, entpuppt sich aber oft als teure Hypothek für die Zukunft.

Warum sind Rüstung und Atomkraft trotz ESG-Label in Ihrem Fonds enthalten?

Die Frage, warum kontroverse Sektoren wie Rüstung oder Atomkraft in Fonds mit ESG-Label auftauchen können, verweist auf eine grundlegende Debatte in der Finanzwelt über die genaue Definition und Gewichtung von Nachhaltigkeitskriterien. Für Immobilieninvestoren ist es entscheidend, diese Komplexität zu verstehen und auf das eigene Metier zu übertragen. Bei Immobilien bezieht sich ESG-Konformität primär auf das Gebäude und seine Bewirtschaftung, nicht zwangsläufig auf das Geschäftsfeld der Mieter.

Die drei Buchstaben stehen für klar definierte Bereiche:

• E (Environment/Umwelt): Hier geht es um die Energieeffizienz des Gebäudes, den Einsatz erneuerbarer Energien, den Wasserverbrauch, die verwendeten Baumaterialien und die Reduktion des CO₂-Fußabdrucks.
• S (Social/Soziales): Dieser Punkt umfasst die Gesundheit und das Wohlbefinden der Nutzer (z.B. durch Luftqualität, Lichteinfall), Barrierefreiheit, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die positive Wirkung des Gebäudes auf das umliegende Stadtviertel.
• G (Governance/Unternehmensführung): Dies betrifft die transparente und ethische Verwaltung der Immobilie. Dazu gehören faire Mietverträge, ein transparentes Nebenkostenmanagement und die Einhaltung von Compliance-Richtlinien.

Ein Bürogebäude kann also eine exzellente ESG-Bewertung haben, weil es CO₂-neutral betrieben wird (E), über eine hervorragende Aufenthaltsqualität verfügt (S) und fair gemanagt wird (G). Die Tatsache, dass ein Mieter in diesem Gebäude in einem gesellschaftlich umstrittenen Feld tätig ist, ändert zunächst nichts an der ESG-Qualität der Immobilie selbst. Für den Eigentümer stellt sich hier jedoch eine zweite, strategische Risikofrage: Kann ein kontroverser Mieter zu einem Reputationsrisiko für das gesamte Gebäude werden und andere, ESG-sensible Mieter abschrecken?

Diese Abwägung zeigt, warum Nachhaltigkeit für Immobilienmanager eine vielschichtige Aufgabe ist. Eine Studie von PwC Deutschland verdeutlicht, dass die Umsetzung der ESG-Anforderungen eine zentrale Aufgabe darstellt. Die Erfüllung dieser Kriterien ist kein Selbstzweck, sondern wird von Mietern und Investoren gleichermaßen eingefordert und ist entscheidend für die langfristige Wertstabilität einer Immobilie.

Megatrends vs. Hypes: Welche Erwartungen sind substanziell begründet?

Für Investoren ist die Fähigkeit, zwischen einem flüchtigen Hype und einem langlebigen Megatrend zu unterscheiden, von entscheidender Bedeutung. Am Büromarkt ist diese Unterscheidung aktuell überlebenswichtig. Der Hype war die Vorstellung, das Büro würde binnen kürzester Zeit komplett aussterben und durch 100 % Home-Office ersetzt. Dieser Hype ist bereits verflogen. Der Megatrend, der bleibt und den Markt nachhaltig formt, ist die Etablierung des hybriden Arbeitens.

Dieser Trend bedeutet nicht das Ende des Büros, sondern seine Neudefinition. Die Erkenntnis hat sich durchgesetzt, dass physische Präsenz für Kreativität, Unternehmenskultur und komplexe Problemlösungen unerlässlich ist. Gleichzeitig ist die Flexibilität, auch von zu Hause aus arbeiten zu können, für viele Arbeitnehmer zu einem unverhandelbaren Vorteil geworden. Prof. Dr. Florian Kunze von der Universität Konstanz fasst die Ergebnisse seiner Forschung so zusammen:

Hybrides Arbeiten hat sich demnach in Organisationen fest etabliert und ist für viele Beschäftigte zur bevorzugten Form der Arbeitsgestaltung geworden. Das Büro ist nicht tot, aber Flexibilisierung setzt sich durch

– Prof. Dr. Florian Kunze, Konstanzer Homeoffice Studie 2025

Substanziell begründet ist daher die Erwartung einer dauerhaften qualitativen Veränderung. Der Flächenbedarf pro Kopf wird nicht auf null sinken, aber er wird sich verändern: weniger Einzelbüros, mehr Kollaborations- und Sozialflächen. Eine gemeinsame Studie von ifo-Institut und Colliers prognostiziert für die sieben größten deutschen Städte bis 2030 einen strukturellen Rückgang von rund 12 Prozent der benötigten Büroflächen im Vergleich zum Vor-Pandemie-Niveau. Dies ist ein signifikanter, aber beherrschbarer Rückgang – und weit entfernt von der apokalyptischen Vision des „totalen Büro-Exodus“.

Für Investoren bedeutet dies: Ignorieren Sie den Hype vom „toten Büro“. Konzentrieren Sie sich stattdessen auf den Megatrend der „Flucht in die Qualität“. Die substanziell begründete Erwartung ist, dass die Nachfrage nach alten, unflexiblen Büroflächen weiter sinken wird, während sie für moderne, flexible und ESG-konforme „Destination Offices“ stabil bleibt oder sogar steigt. Der Markt schrumpft nicht, er differenziert sich aus.

Wie profitieren Sie vom Boom der „Last Mile“ Logistik am Stadtrand?

Während sich viele Investoren auf die Transformation im Inneren der Bürogebäude konzentrieren, entsteht an den Rändern der Städte eine weitere, hochinteressante Investmentchance: die „Last Mile“ Logistik. Der unaufhaltsame Boom des E-Commerce hat die Nachfrage nach kleinen, stadtnahen Logistik- und Verteilzentren explodieren lassen. Von diesen Hubs aus werden Pakete auf die letzte, entscheidende Meile zum Endkunden geschickt – zunehmend mit umweltfreundlichen Transportmitteln wie Lastenrädern oder kleinen E-Fahrzeugen.

Für Büroimmobilien-Investoren, die ihr Portfolio diversifizieren und von urbanen Megatrends profitieren wollen, ist dieses Segment aus mehreren Gründen attraktiv. Oft handelt es sich bei den benötigten Flächen um leichtere Industrie- oder Gewerbeimmobilien in Lagen, die für Premium-Büros nicht mehr infrage kommen, aber eine exzellente Verkehrsanbindung bieten. Hier können sich Synergien mit einem bestehenden Portfolio ergeben, insbesondere wenn es um die Umnutzung von nicht mehr marktfähigen Gewerbeimmobilien geht.

Die Investition in „Last Mile“ Logistik ist kein reines Immobiliengeschäft mehr, sondern eine Beteiligung an der Infrastruktur der „On-Demand-Economy“. Die Mieter sind oft große Logistikdienstleister, schnell wachsende Lieferdienste oder E-Commerce-Riesen, die langfristige Verträge und stabile Cashflows versprechen. Der Bedarf an solchen Flächen wird weiter steigen, angetrieben durch den Wunsch der Verbraucher nach immer schnelleren Lieferzeiten und den Druck der Städte, den Lieferverkehr in den Innenstädten zu reduzieren und zu dekarbonisieren.

Für Investoren, die bereit sind, über den Tellerrand des klassischen Büros hinauszuschauen, bietet die „Last Mile“ Logistik eine hervorragende Möglichkeit zur Risikostreuung und zur Partizipation an einem der stärksten Wachstumstrends unserer Zeit.