Warum sind Logistikimmobilien die Gewinner der Lieferketten-Krise?

Die globalen Lieferketten-Krisen der letzten Jahre haben ein grelles Licht auf die Fragilität des Welthandels geworfen. Für viele Branchen war dies eine Zerreissprobe, doch für den Sektor der Logistikimmobilien entpuppte sich die Krise als ein beispielloser Katalysator. Der einfache Schluss, dass der boomende E-Commerce schlichtweg mehr Lagerfläche benötigt, greift dabei zu kurz. Es ist nicht nur die Quantität, sondern vor allem die Qualität und die strategische Positionierung der Flächen, die neu definiert wurde. Wir erleben eine tektonische Verschiebung weg von gigantischen, dezentralen Lagern hin zu einem intelligenten Netzwerk agiler, urbaner Immobilien, die das Rückgrat der modernen Konsumgesellschaft bilden.

Die gängige Meinung fokussiert sich oft auf die schiere Grösse der Lagerhallen. Doch die eigentliche Revolution findet im Kleinen und im Verborgenen statt: in der Anpassungsfähigkeit der Gebäude, ihrer technologischen Reife und ihrer Fähigkeit, die kritische „letzte Meile“ zum Endkunden resilient und effizient zu gestalten. Für Kapitalanleger und Investoren bedeutet dies, dass die alten Bewertungsmassstäbe nicht mehr ausreichen. Es geht nicht mehr nur um Quadratmeter und Lage, sondern um Automatisierungsreife, Energieeffizienz und vor allem um die Drittverwendungsfähigkeit – die Fähigkeit einer Immobilie, für verschiedenste Mieter attraktiv zu sein und somit das Investment langfristig abzusichern. Dieser Artikel beleuchtet die Mechanismen hinter diesem Wandel und zeigt auf, wie Sie als Investor die wahren Gewinner in diesem neuen Logistik-Paradigma identifizieren und davon profitieren können.

Um die tiefgreifenden Veränderungen und die daraus resultierenden Investitionschancen zu verstehen, analysieren wir die Schlüsselfaktoren, die den Wert moderner Logistikimmobilien heute definieren. Von den Anforderungen an urbane Hubs über die Herausforderungen der Flächenknappheit bis hin zu konkreten Anlagestrategien für Privatanleger, dieser Leitfaden bietet Ihnen eine umfassende Perspektive.

Warum digitale Geschäftsmodelle schneller wachsen als die Industrie?

Die Dynamik der modernen Wirtschaft wird massgeblich von der Digitalisierung bestimmt. Während die traditionelle Industrie oft mit langen Produktionszyklen und hohem Kapitaleinsatz konfrontiert ist, ermöglichen digitale Geschäftsmodelle eine beispiellose Skalierbarkeit und Geschwindigkeit. Der E-Commerce ist das prominenteste Beispiel für diesen Trend. Er wächst nicht nur stetig, sondern transformiert auch die Erwartungen der Verbraucher: prompte Lieferung, hohe Verfügbarkeit und nahtlose Rückgabeprozesse sind zum Standard geworden. Diese Entwicklung ist der primäre Motor für die Nachfrage nach Logistikimmobilien. Die Branche fungiert als physisches Rückgrat der digitalen Wirtschaft und muss mit deren exponentiellem Wachstum Schritt halten.

Diese Verschiebung hat weitreichende Konsequenzen. Die Logistik ist nicht mehr nur ein Kostenfaktor, sondern ein entscheidender Wettbewerbsvorteil. Ein Unternehmen, das seine Waren schneller und zuverlässiger zum Kunden bringen kann, gewinnt Marktanteile. Laut BVL-Daten erreichte der Umsatz der Logistikbranche allein in Deutschland 2023 rund 327 Milliarden Euro, was die immense wirtschaftliche Bedeutung unterstreicht. Diese Zahl verdeutlicht, dass Investitionen in die Logistikinfrastruktur direkt an das Wachstum der resilientesten und wachstumsstärksten Sektoren der Wirtschaft gekoppelt sind. Für Investoren bedeutet das eine Partizipation an der digitalen Transformation, jedoch mit der Sicherheit eines realen, physischen Vermögenswerts.

Diese enge Verknüpfung von digitalem Handel und physischer Infrastruktur wird von Branchenexperten bestätigt. Wie Exporo Research in einer Analyse hervorhebt, ist der Einfluss des Online-Handels entscheidend:

Der E-Commerce Umsatz in Deutschland ist fast doppelt so hoch wie der Umsatz des Einzelhandels. Als Folge dessen nimmt der Einfluss des E-Commerce auf die Logistik zu und entsprechende Immobilien bleiben ein wichtiger Faktor. Die steigende Nachfrage nach diesem Immobilientyp wird somit auch in Zukunft bestehen bleiben.

– Exporo Research, Logistikimmobilien als Investment: Entwicklung & Trends

Die Investition in Logistikimmobilien ist somit keine Wette auf eine einzelne Branche, sondern eine Investition in die grundlegende Infrastruktur des modernen Handels.

Warum sind kleine Lagerhallen am Stadtrand plötzlich Gold wert?

Die Ära der riesigen, abgelegenen Verteilzentren neigt sich dem Ende zu. Der Schlüssel zum Erfolg im E-Commerce liegt heute auf der „letzten Meile“ – dem finalen, komplexesten und teuersten Abschnitt der Lieferkette bis zur Haustür des Kunden. Um die Lieferversprechen von „Same-Day“ oder „Next-Day Delivery“ einhalten zu können, benötigen Unternehmen dezentrale Lagerstandorte in unmittelbarer Nähe zu den urbanen Ballungszentren. Genau hier kommen kleine bis mittelgrosse Lagerhallen am Stadtrand ins Spiel. Ihre strategische Position ermöglicht es, Lieferzeiten drastisch zu reduzieren und Transportkosten zu optimieren. Sie sind die unverzichtbaren Knotenpunkte für eine agile und kundenorientierte urbane Logistik.

Diese Immobilien, oft als „Urban Logistics Hubs“ oder „Last-Mile-Depots“ bezeichnet, waren früher weniger im Fokus von Grossinvestoren. Heute sind sie aufgrund ihrer strategischen Bedeutung und der hohen Nachfrage durch Kurier-, Express- und Paketdienste (KEP) sowie E-Commerce-Player zu einer erstklassigen Anlageklasse aufgestiegen. Die Wertsteigerung wird zusätzlich durch die extreme Flächenknappheit in und um deutsche Städte befeuert. Logistik-Hotspots wie das Ruhrgebiet, Hamburg, Berlin oder München sind besonders attraktiv, da sie eine hohe Bevölkerungsdichte mit starker Kaufkraft kombinieren. Der Wettbewerb um diese raren Flächen treibt die Mieten und damit die potenziellen Renditen für Investoren in die Höhe.

Für Investoren bedeutet dies, dass das Potenzial einer Logistikimmobilie heute weniger an ihrer schieren Grösse als vielmehr an ihrer strategischen Nähe zum Endverbraucher gemessen wird.

Warum werden kaum noch neue Logistikflächen in Deutschland genehmigt?

Die Nachfrage nach Logistikflächen ist ungebrochen hoch, doch das Angebot an neuentwickelten Arealen stagniert. Der Grund dafür ist vielschichtig und liegt in einer Kombination aus Flächenknappheit, politischem Widerstand und einem wachsenden Umweltbewusstsein. In Deutschland, einem der am dichtesten besiedelten Länder Europas, ist Bauland eine rare und teure Ressource. Die Ausweisung neuer Gewerbegebiete auf der „grünen Wiese“ (Greenfield) stösst zunehmend auf Ablehnung von Kommunen und Bürgerinitiativen, die den Flächenfrass und die zunehmende Verkehrsbelastung kritisieren. Genehmigungsverfahren sind langwierig, komplex und oft mit unsicherem Ausgang.

Diese restriktive Haltung zwingt die Projektentwickler zum Umdenken. Die Zukunft der Logistikentwicklung liegt in der Revitalisierung von Industriebrachen, sogenannten Brownfields. Dabei handelt es sich um ehemals industriell oder gewerblich genutzte Grundstücke, die brachliegen. Ihre Umwandlung in moderne Logistikparks ist zwar oft aufwendiger und teurer als eine Greenfield-Entwicklung, bietet aber entscheidende Vorteile: Die Flächen sind bereits erschlossen, verfügen über eine gute Verkehrsanbindung und befinden sich häufig in strategisch günstigen Lagen nahe urbaner Zentren. Zudem wird ihre Reaktivierung von der Politik und Öffentlichkeit deutlich positiver bewertet. Eine aktuelle Analyse von Logivest zeigt, dass bereits rund 90% der Entwicklungen im Ruhrgebiet auf Industriebrachen stattfinden.

Ein herausragendes Beispiel für diesen Trend ist das neue Logistikzentrum von Mercedes-Benz in Bischweier. Auf dem Gelände eines ehemaligen Spanplattenwerks entsteht eines der grössten Logistikprojekte Deutschlands. Solche Vorhaben demonstrieren nicht nur die Machbarkeit der Brownfield-Konversion im grossen Stil, sondern integrieren oft auch hohe Nachhaltigkeitsstandards, wie die standardmässige Ausstattung mit Dach-Photovoltaikanlagen. Für Investoren sind solche Objekte besonders wertvoll, da sie die steigenden ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance) erfüllen und aufgrund der geringen Neubaukonkurrenz eine hohe Wertstabilität versprechen.

Die Konzentration auf Brownfield-Projekte ist somit nicht nur eine Notwendigkeit, sondern auch eine strategische Chance für nachhaltige und zukunftssichere Investitionen.

Wie stellen Sie sicher, dass die Halle nicht nur für einen Mieter passt?

In einem dynamischen Markt, in dem sich Mieteranforderungen schnell ändern können, ist die langfristige Vermietbarkeit einer Immobilie der entscheidende Faktor für ein erfolgreiches Investment. Die wichtigste Eigenschaft einer Logistikimmobilie ist daher ihre Drittverwendungsfähigkeit. Dieser Fachbegriff beschreibt, wie einfach ein Objekt nach dem Auszug eines Mieters ohne teure Umbauten an einen Nachmieter aus einer potenziell anderen Branche vermietet werden kann. Eine hohe Drittverwendungsfähigkeit minimiert das Leerstandsrisiko und sichert stabile Cashflows. Immobilien mit starren, hochspezialisierten Einbauten sind riskante Wetten auf einen einzigen Mieter, während flexible Strukturen ein breites Spektrum an potenziellen Nutzern ansprechen.

Um die Flexibilität einer Immobilie zu gewährleisten, müssen bereits in der Planungsphase entscheidende Weichen gestellt werden. Dazu gehören teilbare Hallenabschnitte, die es ermöglichen, das Gebäude an mehrere kleinere Mieter gleichzeitig zu vermieten. Ebenso wichtig sind anpassbare Büro- und Sozialtrakte sowie eine ausreichende Anzahl an Laderampen (sog. „Toren“). Branchenexperten definieren eine Vollvermietung bei Quoten von 98% oder mehr, was die natürliche Fluktuation und kurzfristige Übergangsphasen berücksichtigt. Eine Immobilie, die konsequent auf Flexibilität ausgelegt ist, erreicht diese Benchmark deutlich leichter.

Wie das Bild einer modernen Halle zeigt, sind modulare Strukturen und klare, offene Flächen entscheidend. Solche Konzepte erlauben es Mietern, ihre eigenen, spezifischen Prozesse zu implementieren, ohne die Grundstruktur des Gebäudes zu verändern. Für Investoren ist die Prüfung der Drittverwendungsfähigkeit daher ein zentraler Punkt der Due Diligence. Sie ist der beste Indikator für die Zukunfts- und Krisenfestigkeit eines Logistik-Investments.

Letztendlich ist eine flexible Immobilie eine resiliente Immobilie – und damit ein sicheres Investment.

Bodenlast und Deckenhöhe: Was braucht ein modernes Roboter-Lager?

Die Logistik der Zukunft ist automatisiert. Moderne Lager sind keine passiven Hüllen mehr, sondern hochtechnologisierte Zentren, in denen Roboter, fahrerlose Transportsysteme (FTS) und automatisierte Hochregallager den Betrieb steuern. Diese technologische Revolution stellt völlig neue Anforderungen an die Bausubstanz einer Immobilie. Die „Automatisierungsreife“ einer Halle wird zu einem entscheidenden Kriterium für ihre langfristige Werthaltigkeit. Investoren müssen daher genau auf die technischen Spezifikationen achten, die den Einsatz moderner Robotik erst ermöglichen. Eine Immobilie, die diese Kriterien nicht erfüllt, droht in wenigen Jahren technologisch veraltet und damit schwer vermietbar zu sein.

Zwei der wichtigsten Parameter sind die Bodenbelastbarkeit und die Hallenhöhe (lichte Höhe). Während ein Standardlager mit einer Bodenlast von 5 Tonnen pro Quadratmeter auskommt, benötigen die schweren, hochdynamischen Regalsysteme und Roboter moderner Automatiklager oft 7 t/m² oder mehr. Ähnliches gilt für die Deckenhöhe: Standard sind 10-12 Meter, doch automatisierte Shuttle-Systeme nutzen die Vertikale weitaus effizienter und erfordern Höhen von 14 bis 18 Metern, um das Lagervolumen bei gleicher Grundfläche massiv zu steigern. Ein weiterer, oft übersehener Faktor ist die Bodenebenheit. Hochgeschwindigkeits-Shuttles erfordern extrem ebene Böden (nach DIN 15185 Super), um störungsfrei und sicher operieren zu können.

Die folgende Tabelle, basierend auf einer vergleichenden Analyse der Bundesvereinigung Logistik (BVL), zeigt die zentralen Unterschiede und deren Einfluss auf den Return on Investment (ROI) auf.

Diese technischen Merkmale sind keine blossen Details, sondern harte Faktoren, die über die Wettbewerbsfähigkeit und damit über die langfristige Rendite einer Logistikimmobilie entscheiden.

Wie Sie als Kleinanleger durch Fonds Zugang zu Märkten erhalten, die sonst Millionären vorbehalten sind?

Der Markt für Logistikimmobilien ist ein institutioneller Markt. Transaktionen umfassen oft ganze Portfolios oder Parks im Wert von hunderten Millionen Euro. Allein im Jahr 2024 ermittelte CBRE ein Transaktionsvolumen von 7,7 Milliarden Euro auf dem deutschen Markt. Für Privatanleger ist ein Direktinvestment in solche Objekte unerreichbar. Dennoch gibt es etablierte und regulierte Wege, um auch mit kleineren Beträgen an der Wertentwicklung dieser lukrativen Anlageklasse zu partizipieren: Immobilienfonds und Real Estate Investment Trusts (REITs). Diese Anlageinstrumente bündeln das Kapital vieler Anleger, um ein breit diversifiziertes Portfolio aus professionell verwalteten Immobilien zu erwerben.

Offene Immobilienfonds sind der klassische Weg für Kleinanleger. Sie ermöglichen den Einstieg oft schon mit Beträgen ab 50 Euro und bieten eine hohe Diversifikation über verschiedene Länder, Regionen und Nutzungsarten hinweg. Ein Beispiel ist der Deka-ImmobilienEuropa, einer der grössten Fonds am deutschen Markt mit einem Anlagekapital von über 18 Milliarden Euro, das in fast 140 Gewerbeobjekten in ganz Europa investiert ist. Solche Fonds bieten Anlegern Zugang zu einem Portfolio von A-Lagen-Immobilien, das sonst nur institutionellen Investoren vorbehalten wäre. Sie übernehmen das komplette Management, von der Akquise über die Vermietung bis zum Verkauf der Objekte.

Für Anleger, die eine höhere Liquidität und direktere Börsennotierung bevorzugen, bieten sich G-REITs (German Real Estate Investment Trusts) an. Dies sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die ihr Kapital ausschliesslich in Immobilien anlegen und verwalten und einen Grossteil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten müssen. Der folgende Überblick zeigt die verschiedenen Zugangswege im Vergleich:

Durch diese indirekten Anlageformen wird der professionelle Immobilienmarkt demokratisiert und für ein breites Anlegerpublikum zugänglich gemacht.

Wie investieren Sie als Kleinanleger über REITs in Logistikpark-Portfolios?

Für Kleinanleger, die gezielt in den boomenden Markt der Logistikimmobilien investieren möchten, ohne einzelne Objekte direkt kaufen zu müssen, stellen Fonds und insbesondere REITs (Real Estate Investment Trusts) die effizienteste Methode dar. Diese Anlagevehikel ermöglichen es, mit relativ kleinen Beträgen Anteile an einem grossen, diversifizierten Portfolio von Logistikparks zu erwerben. Der Anleger profitiert dabei von Mieteinnahmen und potenziellen Wertsteigerungen, ohne sich um das operative Management der Immobilien kümmern zu müssen. Die Renditen sind dabei oft attraktiv: So berichtet beispielsweise Deka Immobilien von einer Performance von 2-3% bei ihren etablierten offenen Immobilienfonds für das Jahr 2024, wobei spezialisierte Logistik-Portfolios oft höhere Potenziale aufweisen.

Der erste Schritt für einen Anleger ist die Wahl des passenden Anlageinstruments. Offene Immobilienfonds sind der klassische Einstieg, oft über die Hausbank oder einen Fondsvermittler erhältlich. Sie sind breit gestreut und unterliegen strengen gesetzlichen Haltefristen. Eine liquidere Alternative sind börsengehandelte REITs. In Deutschland gibt es spezielle G-REITs, die sich auf Gewerbeimmobilien konzentrieren. Anleger sollten gezielt nach REITs mit einem hohen Anteil an Logistikimmobilien im Portfolio suchen. Ein Blick über die Grenze kann sich ebenfalls lohnen, da insbesondere belgische und niederländische REITs oft grosse und moderne Logistik-Portfolios in Deutschland halten. Eine dritte, risikoreichere Option ist das Crowdinvesting, bei dem man sich direkt an einzelnen Projektentwicklungen beteiligt. Hier sind die Renditechancen höher, aber auch das Risiko bis hin zum Totalverlust.

Unabhängig vom gewählten Weg ist eine sorgfältige Prüfung (Due Diligence) unerlässlich. Dazu gehört die Analyse des Fondsprospekts, die Betrachtung der historischen Wertentwicklung, die Prüfung der Managementgebühren und vor allem die Zusammensetzung des Portfolios. Investieren Sie in Fonds, die den strategischen Wandel verstanden haben und auf urbane Logistik, hohe Drittverwendungsfähigkeit und moderne, ESG-konforme Objekte setzen. Beachten Sie zudem die spezifischen Risiken, wie die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme in Marktkrisen bei offenen Fonds oder das unternehmerische Risiko bei Crowdinvesting-Projekten.

Eine gut informierte Entscheidung ist der Grundstein für ein erfolgreiches Investment in die Infrastruktur der Zukunft.

Wie sicher ist Ihr Geld in einem Fonds, wenn die Bank pleite geht?

Die Frage nach der Sicherheit der eigenen Geldanlage ist für jeden Investor von zentraler Bedeutung, insbesondere bei indirekten Investments über Banken und Fondsgesellschaften. Bei Immobilienfonds, die in Deutschland aufgelegt und vertrieben werden, greift ein entscheidender gesetzlicher Schutzmechanismus: das Prinzip des Sondervermögens. Dieses Prinzip, verankert im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), ist der wichtigste Sicherheitsanker für Anleger. Es besagt, dass das in einem Fonds investierte Kapital rechtlich strikt vom Vermögen der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und der Depotbank getrennt ist. Im Falle einer Insolvenz der Gesellschaft oder der Bank fällt das Fondsvermögen – also die Immobilien und die Liquiditätsreserven – nicht in die Insolvenzmasse.

Das Sondervermögen gehört den Anlegern gemeinschaftlich. Es wird lediglich von der KVG verwaltet und von der Depotbank verwahrt. Sollte die KVG insolvent werden, bestellt die Finanzaufsicht BaFin einen neuen Verwalter oder leitet eine geordnete Auflösung des Fonds ein, wobei der Erlös an die Anleger ausgezahlt wird. Ihr Geld ist also vor dem Zugriff von Gläubigern der Fondsgesellschaft geschützt. Diese Regelung bietet ein extrem hohes Mass an Sicherheit und unterscheidet regulierte Fonds fundamental von unregulierten Anlageprodukten, bei denen ein solches Emittentenrisiko bestehen kann. Die gesamte Struktur wird zudem lückenlos von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht.

Allerdings schützt das Sondervermögen nicht vor dem allgemeinen Marktrisiko. Der Wert Ihrer Fondsanteile kann schwanken, wenn die Immobilien im Portfolio an Wert verlieren oder Mieteinnahmen ausfallen. Dies ist das unternehmerische Risiko, das mit jeder Immobilieninvestition verbunden ist. Ein weiteres zu beachtendes Risiko ist das Liquiditätsrisiko. In extremen Marktkrisen, wenn sehr viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile verkaufen wollen, kann die Fondsgesellschaft die Anteilsrücknahme temporär aussetzen, um Notverkäufe von Immobilien zu vermeiden. Dies dient dem Schutz des verbleibenden Fondsvermögens. Anleger sollten zudem die gesetzlichen Halte- (24 Monate) und Kündigungsfristen (12 Monate) bei offenen Immobilienfonds kennen, die die Liquidität planbarer machen sollen.

Für eine fundierte Anlageentscheidung ist es daher unerlässlich, sich nicht nur mit den Chancen, sondern auch mit den spezifischen Sicherheitsmerkmalen und Risiken von Immobilienfonds vertraut zu machen.