Wie sichern Sie Ihre Gewerbeimmobilie ab, wenn die Wirtschaft strauchelt?

Die Vorstellung ist für jeden Vermieter ein Albtraum: Das Schaufenster, das gestern noch belebt war, ist heute leer, die Türen sind verschlossen, der Mieter ist insolvent. In einer strauchelnden Wirtschaft wird diese Angst zur realen Bedrohung. Viele greifen dann auf Standardratschläge zurück: die Bonität des Mieters prüfen, langfristige Verträge abschliessen oder einfach nur auf eine gute Lage hoffen. Doch diese passiven Massnahmen sind oft nur ein schwaches Trostpflaster, wenn die konjunkturelle Welle bricht. Sie schützen Sie nicht vor den systemischen Risiken, die eine ganze Branche erfassen können.

Was wäre, wenn der wahre Schutz nicht im Vermeiden von Risiken liegt, sondern im aktiven Management dieser Unsicherheiten? Wenn der Mietvertrag selbst Ihr stärkstes Werkzeug im Risikomanagement wäre und nicht nur ein juristisches Dokument? Dieser Ansatz verwandelt Sie vom hoffenden Beobachter in einen strategischen Akteur. Es geht darum, die Instrumente zu verstehen, die Ihnen zur Verfügung stehen, um Ihr Vermögen nicht nur zu sichern, sondern es resilient und anpassungsfähig für zukünftige Krisen zu machen. Statt auf das Beste zu hoffen, bereiten wir Sie auf das Wahrscheinliche vor.

In diesem Artikel werden wir genau diese Schutzmechanismen untersuchen. Wir analysieren, warum eine breite Streuung Ihrer Mieter überlebenswichtig ist und was rechtlich bei einer Insolvenz passiert. Wir tauchen tief in flexible Mietmodelle ein, berechnen die wirklich notwendigen Rücklagen und zeigen, wie Sie die Inflation zu Ihrem Vorteil nutzen können. Schliesslich lernen Sie, wie professionelle Vermögensverwalter denken, um Volatilität nicht zu fürchten, sondern sie als strategische Chance zu nutzen.

Dieser Leitfaden ist Ihr strategisches Handbuch, um Ihre Gewerbeimmobilie sicher durch unsichere Zeiten zu navigieren. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen die entscheidenden Hebel, die Sie jetzt in Bewegung setzen sollten.

Warum Sie nicht nur an Gastronomie oder Einzelhandel vermieten sollten?

Sich auf konjunktursensible Branchen wie den klassischen Einzelhandel oder die Gastronomie zu verlassen, ist wie eine Wette auf dauerhaft sonniges Wetter. Wenn die Wirtschaftswolken aufziehen, sind dies die ersten Sektoren, die den Regen spüren. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Laut vdp-Index fielen die Gewerbeimmobilienpreise um 17,2 % zwischen Q2 2022 und Q1 2024, was die Anfälligkeit des Marktes unterstreicht. Ein Vermieter, dessen Portfolio ausschliesslich aus Boutiquen und Restaurants besteht, setzt seinen Cashflow einem enormen Klumpenrisiko aus. Fällt ein Mieter aus, reisst er oft ein grosses Loch in die Einnahmen, das in Krisenzeiten schwer zu stopfen ist.

Der Schlüssel zur Stabilität liegt in der intelligenten Diversifikation Ihres Mieter-Portfolios. Es geht nicht darum, jede Branche abzudecken, sondern gezielt auf Sektoren zu setzen, die eine geringere Korrelation zur allgemeinen Konjunktur aufweisen oder von strukturellen Trends profitieren. Ein krisenresistentes Portfolio ist wie ein gut gebautes Schiff mit mehreren Schotten: Wenn ein Bereich vollläuft, bleibt der Rest des Schiffes schwimmfähig. Denken Sie an Branchen, deren Dienstleistungen auch in wirtschaftlich angespannten Zeiten unverzichtbar sind.

Die strategische Ausrichtung auf widerstandsfähigere Sektoren ist Ihr erster und wichtigster Schutzwall. Folgende Branchen haben sich in Deutschland als besonders robust erwiesen:

• Logistikimmobilien: Der E-Commerce-Boom sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage. Insbesondere Sale-and-Leaseback-Transaktionen nehmen hier zu, da Unternehmen Kapital freisetzen wollen.
• Fachmärkte mit Lebensmittelanker: Supermärkte, Discounter und Drogerien sind das Rückgrat des Einzelhandels. Immobilien, die einen solchen Ankermieter haben, zeigen eine hohe Wertstabilität und Frequenz.
• Das „Living“-Segment: Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen. Nahezu 30 % des investierten Kapitals fliessen in Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien, die durch exzellente Belegungsquoten überzeugen.

Durch die Beimischung solcher Mieter reduzieren Sie die Abhängigkeit von einzelnen Konjunkturzyklen und stabilisieren Ihre Einnahmen. Es ist ein proaktiver Schritt, um die Resilienz Ihres Vermögens fundamental zu stärken und langfristig zu sichern.

Was passiert mit Ihrem Mietvertrag, wenn der gewerbliche Mieter pleite geht?

Die Insolvenz eines Mieters ist der Moment, in dem sich die Qualität Ihrer rechtlichen Vorbereitung zeigt. Entgegen einer weit verbreiteten Annahme bedeutet die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens nicht automatisch das sofortige Ende des Mietvertrags. Stattdessen tritt der Insolvenzverwalter in die Rechte und Pflichten des Mieters ein. Er hat ein Sonderkündigungsrecht und kann den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, unabhängig von der vertraglich vereinbarten Laufzeit. Für Sie als Vermieter ist dies eine kritische Phase, da Ihre langfristige Planungssicherheit abrupt endet.

Das prominente Beispiel der Signa-Insolvenz sollte für jeden Vermieter ein Weckruf sein. René Benkos Imperium, das Giganten wie Karstadt und das KaDeWe umfasste, brach unter der Last von Krediten und der Zinswende zusammen. Für die Vermieter dieser Top-Lagen bedeutete dies nicht nur den Verlust eines prominenten Mieters, sondern auch den Beginn einer unsicheren Zukunft für ihre Objekte. Die Signa-Pleite zeigt exemplarisch, dass auch grosse Namen und vermeintlich sichere Standorte keine Garantie gegen eine Insolvenz bieten.

In dieser Situation visualisiert sich die Leere, die eine solche Entwicklung hinterlässt.

Dieses Bild eines verlassenen Geschäftsraums symbolisiert das abrupte Ende einer Geschäftsbeziehung und den Beginn der Unsicherheit. Ihre primäre Aufgabe ist es nun, Ihre Forderungen abzusichern. Mieten, die vor der Insolvenzeröffnung fällig waren, sind einfache Insolvenzforderungen und werden nur quotal bedient – oft erhalten Sie nur einen Bruchteil. Mieten nach der Eröffnung sind hingegen Masseschulden und müssen vom Verwalter vorrangig aus der Insolvenzmasse bezahlt werden. Ein gut formulierter Vertrag und eine ausreichende Kaution sind hier Ihr wichtigster Puffer. Die Kaution dient der Absicherung Ihrer Ansprüche, doch ihre Höhe und Form müssen rechtssicher vereinbart sein, um im Ernstfall auch durchsetzbar zu sein.

Umsatzmiete statt Festmiete: Wann lohnt sich das Risiko-Sharing?

In Krisenzeiten klammern sich viele Vermieter an die vermeintliche Sicherheit einer Festmiete. Sie verspricht planbare, stabile Einnahmen. Doch diese Stabilität kann zur Belastung werden, wenn der Mieter unter dem Druck fester Kosten zusammenbricht. Hier kommt die Umsatzmiete ins Spiel – ein Modell, das oft als riskant abgetan wird, in der Krise aber zu einem partnerschaftlichen Werkzeug des Überlebens werden kann. Statt einer starren Miete vereinbaren Sie eine Grundmiete (Sockelmiete) plus einen prozentualen Anteil am Umsatz des Mieters. Dieses Modell des Risiko-Sharings atmet mit dem Geschäftserfolg Ihres Mieters.

In schlechten Zeiten sinkt die Mietlast für den Mieter, was seine Liquidität schont und eine Insolvenz abwenden kann. Für Sie als Vermieter bedeutet das zwar kurzfristig geringere Einnahmen, aber Sie behalten einen zahlungsfähigen Mieter und vermeiden teuren Leerstand. In guten Zeiten partizipieren Sie hingegen direkt am Erfolg und können höhere Mieteinnahmen erzielen als mit einer starren Festmiete. Trotz einer mauen Konjunktur liegt die Prognose für den Vermietungsmarkt 2024 bei 450.000-460.000 m², was zeigt, dass weiterhin Geschäftstätigkeit stattfindet. Die Umsatzmiete ermöglicht es, an dieser Aktivität teilzuhaben.

Dieses Modell erfordert jedoch Transparenz und Vertrauen. Sie benötigen klare vertragliche Regelungen zur Offenlegung der Umsatzzahlen und Kontrollmechanismen. Nicht für jede Branche ist es geeignet, aber insbesondere im Einzelhandel und in der Gastronomie kann es die Resilienz beider Parteien stärken. Die Wahl des richtigen Mietmodells ist eine strategische Entscheidung, die die Art Ihrer Partnerschaft mit dem Mieter definiert.

Die folgende Tabelle stellt die gängigsten Mietmodelle gegenüber und hilft Ihnen bei der Einschätzung, welches Modell für Ihre Immobilie und Ihre Risikobereitschaft am besten geeignet ist.

Wie viele Monatsmieten Rücklage brauchen Sie bei Gewerbeobjekten wirklich?

Die pauschale Faustregel „drei bis sechs Monatsmieten“ als Rücklage ist in der aktuellen Wirtschaftslage gefährlich unterdimensioniert. Sie ignoriert die spezifischen Risiken Ihres Objekts und die Tatsache, dass bei fünfjähriger Fremdfinanzierungslaufzeit 2024 viele Refinanzierungen anstehen, die zu deutlich höheren Zinskosten führen oder gar scheitern können. Eine starre Rücklage ist ein passives Kissen, während Sie ein dynamisches Risikomanagement-Tool benötigen. Die Höhe Ihrer Rücklage sollte kein Bauchgefühl sein, sondern das Ergebnis einer kühlen Analyse.

Die wahre Frage ist nicht, wie viele Mieten Sie überbrücken müssen, sondern wie lange es dauert, einen adäquaten Nachmieter zu finden, und welche Kosten in dieser Zeit anfallen (Instandhaltung, Vermarktung, Mietausfall). Die Antwort darauf ist für ein Büro in einer C-Lage völlig anders als für eine Logistikhalle in einem A-Standort. Nach den Projektentwicklern hat die Insolvenzwelle mittlerweile auch die Bestandshalter erfasst, was die Wiedervermietung zusätzlich erschwert. Die Berechnung Ihrer Rücklage muss diese Faktoren widerspiegeln.

Eine professionelle Rücklagenplanung ist ein aktiver Prozess, der die individuellen Risikofaktoren Ihrer Immobilie bewertet. Anstatt einer pauschalen Summe definieren Sie einen Puffer, der auf realen Szenarien basiert. Dieser Ansatz gibt Ihnen nicht nur finanzielle Sicherheit, sondern auch eine klare Handlungsgrundlage im Krisenfall. Er zwingt Sie, die Schwachstellen Ihres Investments zu kennen und proaktiv gegenzusteuern, anstatt von einem Ausfall überrascht zu werden.

Wie schützt die Indexmiete Ihren Ertrag bei hoher Inflation im Gewerbe?

In Zeiten hoher Inflation wird ein Festmietvertrag schnell zum Verlustgeschäft. Während Ihre Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierung steigen, bleibt Ihre Einnahme konstant. Ihr Realertrag schmilzt dahin. Die Indexmiete ist der effektivste Schutzschild gegen diesen Kaufkraftverlust. Bei diesem Modell wird die Miete nicht willkürlich, sondern auf Basis eines objektiven Massstabs angepasst: dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland.

Die Funktionsweise ist einfach und transparent: Steigt der VPI um einen vertraglich festgelegten Schwellenwert, haben Sie das Recht, die Miete entsprechend zu erhöhen. Dies sichert nicht nur den realen Wert Ihrer Mieteinnahmen, sondern schafft auch eine klare, nachvollziehbare Grundlage für Mieterhöhungen und vermeidet zähe Verhandlungen. Angesichts der Preisentwicklung – der Preisindex für Gewerbeimmobilien lag 2023 bei 136,9 Punkten – ist eine solche automatische Anpassung unerlässlich, um die Profitabilität Ihres Investments zu erhalten. Die Indexmiete ist keine aggressive Massnahme, sondern eine faire und notwendige Wertsicherungsklausel.

Die visuelle Darstellung von Geldwert unterstreicht die materielle Realität hinter den abstrakten Zahlen der Inflation.

Diese Münzen repräsentieren den Wert, den Sie schützen. Ohne eine Indexklausel verlieren diese Münzen Jahr für Jahr an realer Kaufkraft. Es ist jedoch wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten. Im Gewerbemietrecht ist die Indexmiete weitgehend frei gestaltbar, muss aber klar und eindeutig im Vertrag formuliert sein. Schwellenwerte, ab wann eine Anpassung greift, und die genaue Berechnungsmethode sollten unmissverständlich festgelegt werden. So schaffen Sie eine Win-Win-Situation: Ihr Mieter hat Planungssicherheit, da Erhöhungen an einen objektiven Index gebunden sind, und Sie sichern den langfristigen Ertrag Ihrer Immobilie.

Risiko intelligent senken: Wie Sie Volatilität für sich nutzen statt sie zu fürchten?

Volatilität wird oft als reines Schreckgespenst wahrgenommen. Doch für den strategischen Investor ist sie auch eine Quelle von Opportunitäten. Während viele in der Krise erstarren und sich aus dem Markt zurückziehen, ermöglicht antizyklisches Handeln den Erwerb von Objekten oder die Neuverhandlung von Verträgen zu Konditionen, die in Boomzeiten undenkbar wären. Anstatt Volatilität zu fürchten, lernen Sie, sie zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Dies erfordert Mut, eine exzellente Marktanalyse und eine solide Kapitaldecke.

Ein konkretes Beispiel ist der Blick auf B- und C-Städte. Während die Preise in den Top-7-Metropolen stagnieren oder nur langsam korrigieren, findet die Preisanpassung in den B- und C-Lagen oft beschleunigter statt. Hier können sich für gut informierte Investoren Einstiegschancen ergeben, bevor der breite Markt diese Potenziale erkennt. Es geht darum, Wert zu identifizieren, wo andere nur Risiko sehen. Dies kann auch bedeuten, eine leerstehende Immobilie mit einem klaren Umnutzungskonzept zu erwerben, zum Beispiel die Umwandlung von nicht mehr benötigten Büroflächen in gefragte Wohn- oder Logistikeinheiten.

Diese strategische Flexibilität, sich an veränderte Marktbedingungen anzupassen, ist ein Kernprinzip professionellen Risikomanagements. Es bedeutet, nicht nur defensive Massnahmen zu ergreifen, sondern auch die Offensive zu wagen, wenn sich die richtige Gelegenheit bietet. Dafür ist eine realistische Einschätzung der Finanzierungslandschaft unerlässlich. Wie Experten in einer Analyse betonen, sind die Kapitalgeber durchaus bereit, Geschäfte zu machen, aber die Anforderungen haben sich verschärft.

Banken und alternative Finanzierer sind solide aufgestellt und grundsätzlich bereit, neue Finanzierungen einzugehen. Die Immobilienwirtschaft muss sich aber darauf einstellen, dass die gestiegenen Anforderungen an Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit auf absehbare Zeit unverändert hoch bleiben werden.

– Sebastian und Fedele, EY-Parthenon/BF.Marktradar Analyse

Wer also über das nötige Eigenkapital und einen soliden Businessplan verfügt, kann die aktuelle Marktvolatilität nutzen, um die Weichen für zukünftiges Wachstum zu stellen.

Wie schützen Vermögensverwalter Ihr Depot (Value-at-Risk) in Crashphasen?

Professionelle Vermögensverwalter verlassen sich nicht auf ihr Bauchgefühl. Sie nutzen quantitative Methoden, um Risiken zu messen und zu steuern. Ein zentrales Konzept ist der Value-at-Risk (VaR). Vereinfacht ausgedrückt, beantwortet der VaR die Frage: „Welchen maximalen Verlust werde ich mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit (z.B. 95 %) über einen bestimmten Zeitraum (z.B. einen Monat) nicht überschreiten?“ Übertragen auf Ihr Immobilienportfolio bedeutet das: Führen Sie einen Stress-Test durch. Simulieren Sie, was mit Ihrem Cashflow passiert, wenn Ihr wichtigster Mieter ausfällt, die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung um 2 % steigen oder die Leerstandsquote in Ihrer Region um 5 % zunimmt.

Dieser analytische Ansatz zwingt Sie, die tatsächlichen Risikotreiber in Ihrem Portfolio zu identifizieren. Oft sind dies nicht die offensichtlichen Faktoren. Strukturelle Veränderungen können ganze Assetklassen unter Druck setzen. So leiden zum Beispiel Büroimmobilien sehr stark unter den hohen Homeoffice-Quoten, was das Vermietungsrisiko in diesem Sektor massiv erhöht hat, selbst in guten Lagen. Ein professioneller Ansatz bewertet jede Immobilie und jeden Mieter nach seinem spezifischen Risikoprofil, nicht nach pauschalen Annahmen.

Die systematische Analyse Ihres Portfolios ermöglicht es Ihnen, Risiken zu gewichten und gezielte Gegenmassnahmen zu ergreifen. Anstatt alle Immobilien gleich zu behandeln, konzentrieren Sie Ihre Absicherungsbemühungen dort, wo die grössten Gefahren lauern. Dies könnte bedeuten, für eine risikoreiche Immobilie eine höhere Rücklage zu bilden, den Mietvertrag neu zu verhandeln oder sogar einen Verkauf in Betracht zu ziehen, um das Gesamtrisiko des Portfolios zu senken.

Die Performance der verschiedenen Immobilien-Assetklassen zeigt deutlich, wo die aktuellen Risiken und Chancen liegen. Die folgende Übersicht verdeutlicht die unterschiedlichen Profile, die ein Vermögensverwalter bei seiner Allokationsentscheidung berücksichtigen würde.

Wie werden Sie reich mit dem Geld anderer Leute (und wann macht es Sie arm)?

Der Einsatz von Fremdkapital, der sogenannte Hebeleffekt (Leverage), ist das zweischneidige Schwert des Immobilieninvestments. In Zeiten niedriger Zinsen und steigender Preise war er der Turbo für immense Vermögenszuwächse. Doch das Blatt hat sich gewendet. Analysten der Investmentbank Stifel fassen die Lage treffend zusammen:

Die ’scheinbar endlose Wachstumsparty‘ im Immobilienbereich, die durch immer günstigere Finanzierungen unterstützt wird, sei zu Ende, und es stehe nun ein ‚langwieriger Kater‘ bevor.

– Analysten von Stifel, Investmentbank Stifel Analyse

Dieser „Kater“ trifft all jene, die den Hebel überreizt haben. Wenn die Finanzierungskosten steigen und die Immobilienwerte fallen, kann der Hebel schnell in die entgegengesetzte Richtung wirken und das Eigenkapital vernichten. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, Fremdkapital als strategisches Werkzeug zu nutzen, nicht als Wette auf ewiges Wachstum. Ein gesunder Eigenkapitalanteil ist Ihr Stossdämpfer in der Krise.

Ein besonders warnendes Beispiel sind komplexe Finanzierungsstrukturen, die in der Boomphase weit verbreitet waren, um Projekte mit minimalem Eigenkapitaleinsatz zu realisieren.

Reich wird mit dem Geld anderer, wer die Risiken des Hebels versteht und kontrolliert. Das bedeutet: konservativ finanzieren, ausreichend Puffer für Zinsänderungen einplanen und sich nicht von der Gier nach maximaler Rendite leiten lassen. Arm wird, wer glaubt, der Markt kenne nur eine Richtung.

Beginnen Sie noch heute damit, Ihr Portfolio einem Stress-Test zu unterziehen und Ihre Verträge krisenfest zu machen. So schützen Sie Ihr Vermögen proaktiv, anstatt auf den nächsten Sturm zu warten.